چگونه حکم تخلیه فوری بگیریم؟

گرفتن حکم تخلیه فوری ملک، در شرایطی که مستاجر پس از پایان قرارداد حاضر به تخلیه نیست، دغدغه بسیاری از موجران است. برای این کار باید بین دستور تخلیه فوری (مربوط به قانون سال ۱۳۷۶) و حکم تخلیه (برای سایر موارد) تفاوت قائل شوید و با شرایط و مراحل هر کدام آشنا باشید تا بتوانید سریع ترین و قانونی ترین راه حل را پیدا کنید.

تاحالا شده مستاجرتون قراردادش تموم بشه و هرچی بهش می گید، حاضر به تخلیه ملک نباشه؟ یا شاید مستاجری دارید که بدقولی کرده و از اون بدتر، اجاره بها رو سروقت نمی ده؟ خب، این جور وقت ها، اولین فکری که به ذهن هر مالکی می رسه اینه که چطور می تونم سریع تر از شر این دردسر خلاص بشم و ملکم رو پس بگیرم. اینجاست که پای حکم تخلیه فوری به میون میاد.

اما، اجازه بدید همین اول کار یه نکته خیلی مهم رو براتون روشن کنم. چیزی که توی حرف های روزمره بهش می گیم حکم تخلیه فوری، توی عالم قانون یه اسم دیگه داره: دستور تخلیه فوری. این دو تا با هم فرق دارن و اگه ندونید کی باید از کدوم یکی استفاده کنید، ممکنه کلی وقت و هزینه ازتون گرفته بشه. پس بیایید با هم این مسیر پر پیچ و خم رو قدم به قدم طی کنیم تا هم حقوق خودمون رو بشناسیم، هم بهترین و سریع ترین راهکار رو برای پس گرفتن ملکمون پیدا کنیم.

تفاوت دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه: یه بار برای همیشه!

قبل از اینکه وارد جزئیات بشیم، لازمه که این دو تا اصطلاح رو حسابی از هم تفکیک کنیم. چون خیلی ها این دو رو با هم اشتباه می گیرن و همین باعث میشه توی مراحل قانونی به مشکل بخورن. این تفاوت ها، مثل فرق بین دو مسیر متفاوت برای رسیدن به یک مقصد هستن؛ هر کدوم شرایط و زمان بندی خاص خودشون رو دارن.

دستور تخلیه فوری (موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376)

اگه دنبال سریع ترین راه برای پس گرفتن ملکتون هستید، باید سراغ دستور تخلیه فوری برید. این دستور، همون چیزیه که عموماً مردم بهش حکم تخلیه فوری می گن. این روش، توی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ پیش بینی شده و مزیت اصلیش اینه که به دادرسی و جلسات طولانی دادگاه نیاز نداره. یعنی چی؟ یعنی یه درخواست می دید و اگه شرایطش رو داشته باشید، مرجع قضایی بدون اینکه وارد جزئیات دعوا بشه، دستور تخلیه رو صادر می کنه. فکر کنید چقدر سرعت کار می ره بالا!

ویژگی های اصلی دستور تخلیه فوری:

• سرعت بالا: معمولاً ظرف چند روز یا حداکثر چند هفته صادر و اجرا میشه.
• بدون نیاز به دادرسی طولانی: یعنی دیگه خبری از دادگاه رفتن و دفاع و شهود و تجدیدنظر نیست.
• قطعیت: به محض صدور، میشه اجراش کرد و قابلیت اعتراض های طولانی رو نداره.

هدف اصلی این دستور، موارد خاصی هست که معمولاً فقط با پایان یافتن مدت اجاره در قراردادهایی که بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شدن، کارایی داره.

حکم تخلیه (در سایر موارد و دعاوی عمومی)

حالا اگه وضعیت شما با شرایط دستور تخلیه فوری فرق داره، مثلاً مستاجرتون اجاره رو نداده، یا به ملک خسارت زده، یا بدون اجازه شما ملک رو به کس دیگه اجاره داده، دیگه نمی تونید سراغ دستور تخلیه فوری برید. اینجا باید حکم تخلیه بگیرید.

برای گرفتن حکم تخلیه، باید مثل بقیه دعاوی حقوقی، یه دادخواست تنظیم کنید و توی دادگاه مطرحش کنید. این روند دادرسی داره، یعنی باید جلسات دادگاه برگزار بشه، شما و مستاجرتون دفاع کنید، مدارک ارائه بدید و در نهایت قاضی رأی صادر کنه. این رأی هم ممکنه قابلیت اعتراض و تجدیدنظر داشته باشه که خب، خودش کلی زمان می بره.

ویژگی های حکم تخلیه:

• روند طولانی تر: ممکنه چند ماه یا حتی بیشتر طول بکشه تا حکم قطعی بشه.
• قابلیت اعتراض و تجدیدنظر: مستاجر می تونه به حکم اولیه اعتراض کنه و پرونده بره دادگاه تجدیدنظر.
• موارد کاربرد: تخلفات مستاجر مثل عدم پرداخت اجاره، آسیب زدن به ملک (تعدی و تفریط)، اجاره دادن ملک به شخص ثالث بدون اجازه شما و هر مورد دیگه ای که توی قرارداد یا قانون پیش بینی شده باشه.

برای اینکه این تفاوت ها توی ذهنتون بهتر جا بیفته، می تونیم یه مقایسه توی جدول زیر داشته باشیم:

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف	دادگاه صلح / شورای حل اختلاف (بسته به ارزش)
مدت زمان تقریبی	۱ تا ۲ هفته برای صدور و اجرا	۳ تا ۶ ماه یا بیشتر (با مراحل دادرسی و تجدیدنظر)
شرایط صدور	پایان مدت اجاره در قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ با شرایط خاص (کتبی، دو شاهد و…)	تخلفات مستاجر (عدم پرداخت اجاره، تعدی، انتقال به غیر و…)
قابلیت اعتراض/تجدیدنظر	معمولاً ندارد (ماهیت اجرایی)	دارد (ماهیت قضایی)
نیاز به دادرسی	خیر (فقط بررسی شکلی)	بله (جلسات دادگاه و دفاع)

شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری (سریع ترین راهکار)

خب، حالا که فهمیدیم دستور تخلیه فوری سریع ترین راهه، باید ببینیم اصلاً کی می تونیم از این راه استفاده کنیم؟ این روش برای همه قراردادها و همه شرایط نیست. باید یه سری فاکتورهای خاص داشته باشید تا شورا این دستور رو براتون صادر کنه. این شرایط هم به قرارداد اجاره تون مربوط میشه، هم به زمان انعقادش و هم به دلیل درخواست تخلیه.

شرایط شکلی قرارداد اجاره (مطابق قانون 1376)

مهم ترین نکته اینجاست که دستور تخلیه فوری فقط برای قراردادهای اجاره ای صادر میشه که بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شدن. این قانون، یه سری قواعد مشخص برای فرم و شکل قرارداد تعیین کرده که اگه رعایت نشن، نمی تونید از مزیت سرعت دستور تخلیه استفاده کنید. پس حسابی حواستون به این جزئیات باشه:

• قرارداد اجاره باید کتبی و رسمی باشد: یعنی قرارداد شفاهی یا یه دست نوشته ساده به درد دستور تخلیه فوری نمی خوره. باید یه قرارداد اجاره کتبی و ترجیحاً توی آژانس املاک یا به صورت رسمی تنظیم شده باشه.
• مدت اجاره در قرارداد به وضوح مشخص شده باشد: توی قرارداد باید دقیقاً مشخص باشه که اجاره برای چه مدت زمانی (مثلاً یک سال، شش ماه) بسته شده.
• قرارداد در دو نسخه تنظیم شده و هر دو نسخه توسط موجر و مستاجر امضا شده باشد: این یعنی هم شما و هم مستاجر، هر دو نسخه قرارداد رو امضا کرده باشید و هر کدوم یه نسخه رو پیش خودتون نگه دارید.
• قرارداد حتماً به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد: این یکی خیلی مهمه! اگه موقع تنظیم قرارداد، دو نفر شاهد زیرش رو امضا نکرده باشن، متاسفانه نمی تونید از طریق دستور تخلیه فوری اقدام کنید و باید برید سراغ همون مسیر طولانی تر حکم تخلیه.
• تاریخ انعقاد قرارداد اجاره پس از 1376 باشد: همونطور که گفتیم، این قانون مربوط به اجاره نامه هایی هست که بعد از این تاریخ تنظیم شدن.

شرط ماهوی اصلی: پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره

علاوه بر اون شرایط شکلی بالا، یه شرط خیلی مهم دیگه هم وجود داره که بهش میگیم شرط ماهوی. این شرط، دلیل اصلی درخواست شما برای تخلیه فوریه:

• صرفاً پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره: یعنی تنها دلیلتون برای درخواست تخلیه باید این باشه که مدت اجاره تموم شده و مستاجر حاضر به تخلیه نیست. اگه دلیل دیگه ای مثل ندادن اجاره یا آسیب زدن به ملک داشته باشید، دیگه نمی تونید از این روش فوری استفاده کنید و باید برید سراغ حکم تخلیه که مفصل تر بررسیش می کنیم.

پس اگه همه این شرایط رو دارید، یعنی قرارداد اجاره تون بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شده، کتبیه، دو تا شاهد زیرش رو امضا کردن، و الان هم فقط مدت اجاره تموم شده، شما می تونید برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کنید.

مراحل گام به گام دریافت دستور تخلیه فوری

اگه شرایط لازم برای گرفتن دستور تخلیه فوری رو دارید، حالا باید بریم سراغ اینکه چطور این کار رو انجام بدیم. نگران نباشید، این مراحل اونقدرها هم که فکر می کنید پیچیده نیستن، به شرطی که قدم به قدم پیش برید و مدارک لازم رو آماده کنید.

مرجع صالح برای رسیدگی: شورای حل اختلاف

اول از همه باید بدونید که برای درخواست دستور تخلیه فوری، باید برید سراغ شورای حل اختلاف محل ملک. یعنی جایی که ملک شما اونجا قرار داره. طبق قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۹۴، رسیدگی به همه دعاوی تخلیه (به جز مواردی مثل سرقفلی و حق کسب و پیشه) در صلاحیت شوراهای حل اختلافه. پس، نه دادگاه، بلکه شورای حل اختلاف! این رو توی ذهنتون داشته باشید.

مدارک مورد نیاز برای درخواست دستور تخلیه

آماده کردن مدارک، مرحله خیلی مهمیه. اگه مدارکتون کامل نباشه، کارتون عقب میفته. پس حسابی به این لیست دقت کنید:

• اصل و کپی قرارداد اجاره (با امضای دو شاهد): همونطور که قبلاً گفتیم، این قرارداد باید کتبی باشه و حتماً امضای دو شاهد زیرش باشه. اصل قرارداد رو برای نشون دادن می برید و کپی رو برای ضمیمه کردن به درخواست.
• مدارک شناسایی موجر (کارت ملی، شناسنامه): برای احراز هویت شما به عنوان مالک.
• سند مالکیت ملک: سندی که ثابت می کنه شما مالک ملک هستید (مثل سند تک برگ یا بنچاق).
• اظهارنامه رسمی (در صورت ارسال، الزامی نیست اما می تواند مفید باشد): اگه قبلاً برای مستاجر اظهارنامه فرستادید و بهش اطلاع دادید که قرارداد تموم شده و باید تخلیه کنه، می تونید کپی اون رو هم ارائه بدید. این کار اگهچه الزامی نیست، ولی نشون می ده که شما قبل از اقدام قضایی، سعی کردید مشکل رو دوستانه حل کنید و می تونه توی پرونده تون موثر باشه.

فرآیند درخواست تا صدور دستور

حالا که مدارک رو آماده کردید، بریم سراغ مراحل عملی کار:

1. ثبت نام در سامانه ثنا: این اولین و مهم ترین قدم برای هر کار قضاییه. اگه هنوز توی سامانه ثنا ثبت نام نکردید، حتماً برید دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و این کار رو انجام بدید. بدون کد ثنا، امکان ثبت هیچ درخواستی رو ندارید.
2. تنظیم و ثبت درخواست دستور تخلیه: با مدارکی که آماده کردید و کد ثناتون، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. اونجا، یه درخواست (دادخواست نیست، چون اینجا دعوا مطرح نمی کنیم، درخواست یه دستوره) برای دستور تخلیه فوری تنظیم و ثبت می کنید. توی این درخواست باید دقیقاً مشخصات ملک، مستاجر و تاریخ پایان قرارداد رو ذکر کنید و دلیل درخواست رو هم پایان مدت اجاره بنویسید.
3. تودیع مبلغ ودیعه (رهن): یه نکته خیلی مهم! قبل از اینکه شورای حل اختلاف دستور تخلیه رو صادر کنه، شما به عنوان موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر رو به حساب صندوق دادگستری یا شورای حل اختلاف واریز کنید. یعنی عملاً مبلغ رهن مستاجر رو آماده می کنید تا وقتی که ملک رو تخلیه کرد، پولش رو بگیره. اگه این کار رو نکنید، دستور تخلیه صادر نمیشه.
4. بررسی درخواست توسط شورای حل اختلاف: بعد از اینکه درخواستتون رو ثبت کردید و ودیعه رو واریز کردید، شورای حل اختلاف، پرونده تون رو بررسی می کنه تا ببینه آیا همه شرایط شکلی و ماهوی که گفتیم وجود داره یا نه. اونا فقط به همین چیزها نگاه می کنن و وارد دعواهای اصلی (مثلاً اینکه مستاجر میگه پول ندارم یا…) نمی شن.
5. صدور دستور تخلیه: اگه همه چیز طبق قانون باشه و شرایط لازم احراز بشه، شورای حل اختلاف موظفه که ظرف یک هفته دستور تخلیه رو صادر کنه. می بینید چقدر سریع؟ این همون چیزیه که بهش میگن فوری!

یادتون باشه، موفقیت در گرفتن دستور تخلیه فوری، بیشتر از هر چیز به دقت شما در رعایت شرایط قانونی و تهیه مدارک کامل بستگی داره. اگه یکی از این شرایط رو نداشته باشید، ممکنه مجبور بشید سراغ راه طولانی تر، یعنی حکم تخلیه برید.

اجرای دستور تخلیه فوری

خب، تبریک می گم! فرض کنیم که دستور تخلیه فوری برای شما صادر شده. حالا نوبت به مهم ترین قسمت یعنی اجرا میرسه. چون تا وقتی دستور اجرا نشه، انگار هیچ اتفاقی نیفتاده. این بخش هم مثل بقیه مراحل، قواعد و ریزه کاری های خودش رو داره که باید بهشون دقت کنید.

مرجع اجرا: اجرای احکام شورای حل اختلاف

همونطور که شورای حل اختلاف دستور تخلیه رو صادر می کنه، مسئولیت اجرای اون هم با همون مرجعه. یعنی باید به اجرای احکام شورای حل اختلاف مراجعه کنید و درخواست اجرای دستور رو بدید.

مهلت یک ماهه احتمالی برای مستاجر

حالا که دستور صادر شده، یه احتمال وجود داره: مستاجر می تونه از شورا درخواست کنه که بهش مهلت بدن. طبق قانون، اگه مستاجر درخواست کنه و بتونه ثابت کنه که واقعاً برای پیدا کردن جای دیگه مشکل داره، شورا فقط برای یک مرتبه و حداکثر تا یک ماه بهش مهلت میده. بیشتر از این دیگه امکان نداره. پس این مهلت رو با مهلت های طولانی حکم تخلیه اشتباه نگیرید.

نقش کلانتری در اجرای حکم

گاهی وقت ها، مستاجر لج بازی می کنه و با وجود دستور تخلیه، حاضر به خالی کردن ملک نمیشه. یا حتی ممکنه موقع اومدن مامور اجرای احکام، در رو باز نکنه. توی اینجور مواقع، مامور اجرای احکام به تنهایی نمی تونه به زور وارد ملک بشه. اینجا باید از کلانتری محل کمک بگیرید.

یعنی شما از اجرای احکام شورا می خواهید که از نیروی انتظامی کمک بگیرن. مامور کلانتری با حضور خودش، شرایط رو قانونی می کنه و اگه لازم باشه، می تونه برای شکستن قفل یا ورود به ملک اقدام کنه تا ملک تخلیه بشه. اینجوری دیگه مستاجر نمی تونه کاری از پیش ببره.

تسویه حساب ودیعه

همونطور که یادتونه، قبل از صدور دستور تخلیه، شما مبلغ ودیعه (رهن) رو به حساب صندوق دادگستری یا شورا واریز کردید. حالا که ملک تخلیه شده و شما اون رو پس گرفتید، این مبلغ باید به مستاجر برگردونده بشه.

اما یه نکته مهم اینجاست: اگه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده داره، یا به ملک شما خسارت زده، می تونید از همون مبلغ ودیعه این خسارت ها و بدهی ها رو کسر کنید. البته این کار همینطوری نیست و نیاز به مراحل قانونی داره. شما باید همزمان با درخواست تخلیه، یه دادخواست مطالبه اجاره بهای معوقه یا خسارت هم بدید و گواهی طرح این دعوا رو به شورای حل اختلاف ارائه کنید. در این صورت، شورا معادل اون مبلغی که توی دادخواست مطالبه کردید رو از ودیعه کسر می کنه و بقیه ش رو به مستاجر می ده.

حکم تخلیه در سایر موارد (زمانی که فوریت مطرح نیست)

حالا فرض کنید که شرایطی که برای دستور تخلیه فوری گفتیم رو ندارید. یعنی یا قرارداد اجاره تون قبل از سال ۷۶ بسته شده، یا شاهد نداره، یا مهم تر از همه، دلیل تخلیه تون صرفاً پایان مدت اجاره نیست. مثلاً مستاجر اجاره بها رو نداده، یا یه تخلف بزرگ دیگه کرده. توی این حالت، همونطور که قبلاً گفتیم، باید برید سراغ حکم تخلیه که یه روند طولانی تر و قضایی تر داره.

مهم ترین دلایل درخواست حکم تخلیه

دلایل زیادی می تونه باعث بشه که شما مجبور به درخواست حکم تخلیه بشید. مهم ترین و رایج ترین این دلایل اینا هستن:

• عدم پرداخت اجاره بها (شایع ترین دلیل): متاسفانه این یکی از مشکلاتیه که خیلی از موجران باهاش درگیرن. اگه مستاجر برای یه مدت مشخص (که معمولاً توی قرارداد یا قانون مشخص شده) اجاره بها رو پرداخت نکنه، شما می تونید درخواست تخلیه بدید.
• تعدی و تفریط (آسیب رساندن به ملک توسط مستاجر): اگه مستاجر به ملک شما آسیب بزنه، یا از اون به نحوی استفاده کنه که بهش خسارت وارد بشه (مثلاً تغییرات غیرمجاز در ساختمان)، می تونید برای تخلیه اش اقدام کنید.
• انتقال ملک به غیر بدون رضایت موجر: اگه توی قرارداد اجاره شرط کرده باشید که مستاجر حق نداره ملک رو به کس دیگه اجاره بده یا اون رو به شخص دیگه ای واگذار کنه، و مستاجر این کار رو انجام بده، می تونید درخواست تخلیه کنید.
• تغییر کاربری ملک (مثلاً از مسکونی به تجاری): اگه ملک شما مسکونیه و مستاجر اون رو به صورت تجاری استفاده کنه، یا برعکس، این خودش یه تخلفه که می تونه منجر به درخواست تخلیه بشه.
• قراردادهای مشمول قانون 1356 (سرقفلی و حق کسب و پیشه) و تفاوت های آن با قانون 1376: این موارد یه بحث کاملاً تخصصی و پیچیده دارن. قراردادهای قدیمی تر که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ میشن و بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه توشون مطرحه، قوانین خاص خودشون رو دارن و تخلیه اونها بسیار سخت تر و با شرایط ویژه ای انجام میشه که اصلاً فوری نیست.

مرجع صالح رسیدگی: دادگاه صلح

برخلاف دستور تخلیه فوری که مرجعش شورای حل اختلافه، برای حکم تخلیه مرجع صالح، دادگاه صلح محل وقوع ملکه. این یه تغییر مهم توی سال های اخیر بود که باعث شده رسیدگی به این پرونده ها کمی سریع تر از قبل بشه، اما همچنان با فوری بودن دستور تخلیه فاصله داره.

مراحل کلی دریافت حکم تخلیه

حالا بریم سراغ مراحل گرفتن حکم تخلیه. یادتون باشه این مسیر طولانی تره و نیاز به صبر و پیگیری داره:

1. ارسال اظهارنامه قضایی به مستاجر: معمولاً قبل از اینکه دادخواست تخلیه رو بدید، خوبه که یه اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای مستاجر بفرستید. توی این اظهارنامه، تخلف مستاجر رو بهش یادآوری می کنید (مثلاً عدم پرداخت اجاره) و ازش می خواهید که در یه مهلت مشخص (مثلاً ۱۰ روز) تخلف رو جبران کنه یا ملک رو تخلیه کنه. این اظهارنامه یه سند رسمی محسوب میشه و می تونه بعداً توی دادگاه به نفعتون باشه.
2. ثبت نام در سامانه ثنا و تنظیم دادخواست: مثل هر اقدام قضایی دیگه، اول باید توی سامانه ثنا ثبت نام کرده باشید. بعد با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست تخلیه رو تنظیم و ثبت می کنید. توی این دادخواست باید دلایل تخلیه (تخلفات مستاجر) و مدارکتون رو کاملاً شرح بدید.
3. تشکیل جلسه دادرسی: اینجا برعکس دستور تخلیه فوری، دادگاه جلسات دادرسی رو تشکیل می ده. شما و مستاجر باید توی این جلسات حاضر بشید و هر کدوم دفاعیات و مدارک خودتون رو ارائه بدید.
4. صدور حکم بدوی: بعد از بررسی مدارک و شنیدن دفاعیات طرفین، دادگاه صلح حکم اولیه یا همون حکم بدوی رو صادر می کنه.
5. امکان تجدیدنظرخواهی: اگه یکی از طرفین (معمولاً مستاجر) به حکم بدوی اعتراض داشته باشه، می تونه درخواست تجدیدنظر بده. این یعنی پرونده از دادگاه صلح میره دادگاه تجدیدنظر استان و اونجا دوباره بررسی میشه. این مرحله خودش ممکنه چندین ماه طول بکشه.
6. صدور حکم قطعی و اجرای آن: بعد از اینکه حکم توی دادگاه تجدیدنظر هم بررسی شد و تایید شد (یا اگه کسی اعتراض نکرد و مهلت اعتراض تموم شد)، حکم قطعی میشه. حالا دیگه نوبت اجرای حکمه. این حکم توسط اجرای احکام دادگستری اجرا میشه و مثل دستور تخلیه، در صورت لزوم می تونن از کمک نیروی انتظامی هم استفاده کنن.

نکات کلیدی و هشدارهای مهم حقوقی

توی بحث تخلیه ملک، یه سری نکات و هشدارها هست که اگه رعایت نکنید، ممکنه خودتون رو توی دردسر بزرگ تری بندازید. پس حتماً این موارد رو جدی بگیرید.

ممنوعیت تخلیه خودسرانه: به هیچ عنوان خودتون اقدام نکنید!

اینو با خط درشت بنویسید و همیشه یادتون باشه: ممنوعیت تخلیه خودسرانه! متاسفانه بعضی از موجران وقتی صبرشون تموم میشه، خودشون دست به کار میشن و اقداماتی مثل عوض کردن قفل در، قطع کردن آب و برق و گاز، یا حتی تهدید مستاجر رو انجام میدن. این کارها نه تنها غیرقانونیه، بلکه طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، جرم کیفری محسوب میشه!

اگه شما بدون حکم قانونی چنین کاری کنید، مستاجر می تونه علیه شما شکایت کیفری کنه و اون وقت شما به جای پس گرفتن ملکتون، باید خودتون توی دادسرا و دادگاه از خودتون دفاع کنید و حتی ممکنه محکوم به زندان یا پرداخت جریمه بشید. پس هرگز تحت هیچ شرایطی، اقدام به تخلیه خودسرانه نکنید و فقط از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.

اهمیت مشاوره وکیل متخصص

همونطور که دیدید، بحث تخلیه ملک چه به صورت دستور تخلیه فوری و چه به صورت حکم تخلیه، پر از ریزه کاری های حقوقیه. انتخاب مسیر صحیح، آماده کردن مدارک درست، تنظیم دقیق درخواست یا دادخواست، و پیگیری مراحل قضایی، نیاز به دانش حقوقی داره. به همین خاطر، مشاوره با یه وکیل متخصص در امور ملکی می تونه کمک بزرگی به شما بکنه.

وکیل می تونه بهتون کمک کنه تا: بهترین مسیر قانونی رو انتخاب کنید (دستور تخلیه یا حکم تخلیه)، مدارکتون رو درست و کامل آماده کنید، دادخواست یا درخواستتون رو بدون نقص تنظیم کنید، فرآیند رو سرعت ببخشید و از حقوق خودتون به بهترین شکل دفاع کنید. گاهی اوقات، هزینه ای که برای وکیل پرداخت می کنید، جلوی کلی ضرر و زیان و اتلاف وقت رو می گیره.

تاثیر مصوبات خاص (مانند قانون تمدید اجاره در زمان کرونا)

یه وقتایی هم ممکنه شرایط خاصی توی جامعه پیش بیاد (مثل دوران همه گیری کرونا) که دولت یا مجلس، مصوبات ویژه ای برای اجاره نامه ها وضع کنن. مثلاً توی دوران کرونا، یه قانون تصویب شد که قراردادهای اجاره مسکونی به صورت خودکار برای چند ماه تمدید میشدن. این جور مصوبات می تونه روی روند تخلیه ملک تاثیر بذاره و باعث بشه که نتونید به راحتی حکم تخلیه بگیرید. پس همیشه حواستون به قوانین و مصوبات جدید باشه و قبل از هر اقدامی، از آخرین تغییرات قانونی مطلع بشید.

اهمیت نگهداری مدارک

این هم یه نکته طلایی دیگه: همه مدارک و اسناد رو به دقت نگهداری کنید. از قرارداد اجاره اصلی (با امضاهای کامل) گرفته تا رسیدهای پرداخت ودیعه، رسیدهای اجاره بها، هرگونه اظهارنامه ارسالی، و حتی مکاتبات و پیامک هایی که با مستاجر داشتید. این مدارک می تونن توی دادگاه به عنوان مدرک اثباتی به کمکتون بیان و روند پرونده رو به نفع شما پیش ببرن.

یه رسید ساده پرداخت اجاره بها یا یه فیش واریز ودیعه می تونه سرنوشت یه پرونده رو عوض کنه. پس هیچ مدرکی رو دست کم نگیرید و همه رو مرتب و منظم نگه دارید.

سوالات متداول

گرفتن دستور تخلیه فوری چقدر طول می کشد؟

اگه تمام شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری (موضوع قانون ۱۳۷۶) وجود داشته باشه و مدارکتون کامل باشه، معمولاً حدود یک تا دو هفته طول می کشه تا شورای حل اختلاف دستور رو صادر کنه. بعد از اون هم اجرای دستور خیلی سریع انجام میشه، مگر اینکه مستاجر بتونه از شورا مهلت یک ماهه بگیره.

گرفتن حکم تخلیه (عادی) چقدر زمان می برد؟

برعکس دستور تخلیه، گرفتن حکم تخلیه (که نیاز به دادرسی داره) زمان برتره. به طور متوسط، این فرآیند می تونه ۳ تا ۶ ماه یا حتی بیشتر طول بکشه. این زمان بستگی به عوامل مختلفی مثل شلوغی دادگاه، کامل بودن مدارک، پیچیدگی پرونده و اینکه مستاجر به حکم اولیه اعتراض کنه یا نه، داره.

هزینه دادرسی برای تخلیه چقدر است؟

هزینه های دادرسی برای دستور تخلیه و حکم تخلیه با هم فرق دارن. برای دستور تخلیه فوری، هزینه ها معمولاً کمتره و در دسته دعاوی غیرمالی قرار می گیره که هزینه ثابتی داره. اما برای حکم تخلیه، هزینه دادرسی هم غیرمالی محسوب میشه و به مبلغی که در دادخواست قید می کنید (مثلاً برای اجاره بهای معوقه) بستگی داره. بهترین راه برای اطلاع دقیق از هزینه ها، مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا سایت قوه قضائیه است.

آیا می توان مستاجر را بدون حکم دادگاه یا شورا تخلیه کرد؟

به هیچ وجه! همونطور که قبلاً هم تاکید کردیم، تخلیه خودسرانه مستاجر، بدون حکم قانونی از مراجع قضایی (شورا یا دادگاه)، جرم محسوب میشه و می تونه پیامدهای کیفری جدی برای موجر داشته باشه. تنها راه قانونی، طی کردن مراحل قضایی و دریافت دستور یا حکم تخلیه است.

هزینه وکیل برای گرفتن حکم تخلیه چقدر است؟

حق الوکاله وکیل برای پرونده های تخلیه ملک، متفاوته و به عوامل مختلفی بستگی داره؛ از جمله پیچیدگی پرونده، سابقه و تخصص وکیل، و شهری که پرونده در آن مطرح می شود. معمولاً این هزینه در دسته دعاوی غیرمالی قرار می گیرد و بر اساس تعرفه های کانون وکلا تعیین می شود که می تواند از چند میلیون تومان تا مبالغ بالاتر متغیر باشد. مشاوره اولیه با چند وکیل می تواند به شما در تخمین بهتر این هزینه کمک کند.

اگر مستاجر ودیعه نخواهد و تخلیه نکند چه باید کرد؟

اگر مستاجر علی رغم پایان قرارداد و اعلام آمادگی شما برای پرداخت ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند، شما باید فرآیند قانونی دستور تخلیه (یا حکم تخلیه) را آغاز کنید. در این حالت، شما مبلغ ودیعه را به حساب صندوق دادگستری (یا شورای حل اختلاف) واریز می کنید. با این کار، تعهد شما برای بازگرداندن ودیعه انجام شده و مستاجر دیگر نمی تواند به بهانه دریافت نکردن پول، از تخلیه خودداری کند. پس از آن، مرجع قضایی نسبت به صدور دستور یا حکم تخلیه و اجرای آن اقدام خواهد کرد.

آیا در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز دستور تخلیه فوری صادر می شود؟

خیر، به هیچ وجه. موارد مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه تابع قوانین خاص و پیچیده تری هستند (مخصوصاً قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶). در این موارد، فرآیند تخلیه بسیار متفاوت و طولانی تر است و امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد. رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی است و نیاز به دادرسی مفصل و بررسی شرایط خاص قانونی دارد.

آیا مالک جدید می تواند مستاجر قبلی را تخلیه کند؟

بله، مالک جدید می تواند مستاجر قبلی را تخلیه کند، اما باید به تعهدات قرارداد اجاره ای که بین مستاجر و مالک قبلی بسته شده، پایبند باشد. یعنی اگر قرارداد اجاره ای معتبر وجود داشته باشد، مالک جدید تا پایان مدت قرارداد نمی تواند مستاجر را وادار به تخلیه کند، مگر اینکه شرایط قانونی برای فسخ قرارداد (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر) فراهم باشد. در صورت پایان مدت اجاره، مالک جدید می تواند برای دستور یا حکم تخلیه اقدام کند، درست مثل مالک قبلی.

نتیجه گیری

همونطور که با هم دیدیم، گرفتن حکم تخلیه فوری (یا بهتره بگیم دستور تخلیه فوری) ملک، یه مسیر قانونی مشخص داره که اگه درست و با اطلاعات کافی قدم بردارید، می تونید سریع تر به نتیجه برسید. کلید ماجرا توی دونستن فرق بین دستور تخلیه فوری (برای قراردادهای جدید با دو شاهد و پایان مدت اجاره) و حکم تخلیه (برای بقیه موارد و تخلفات مستاجر) هست.

یادتون باشه که همیشه باید از راه قانونی اقدام کنید و هرگز سراغ تخلیه خودسرانه نرید، چون این کار خودش می تونه دردسرهای زیادی براتون درست کنه. اگه احساس می کنید که پیچیدگی های حقوقی این قضیه زیاده یا زمان کافی برای پیگیری ندارید، حتماً از یه وکیل متخصص کمک بگیرید. یه مشاوره کوچیک می تونه مسیرتون رو روشن کنه و از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کنه.

امیدواریم این راهنمای جامع به شما کمک کرده باشه تا با دید بازتری سراغ پیگیری حقوقی ملک خودتون برید و با خیال راحت، ملکتون رو به صورت قانونی پس بگیرید.