انتقال ملک قولنامه ای – راهنمای جامع و نکات حقوقی
انتقال ملک قولنامه ای
انتقال ملک قولنامه ای، یعنی خرید و فروش ملکی که سند رسمی ندارد یا هنوز سندش به نام خریدار جدید نخورده، با یک توافق نامه عادی که به آن قولنامه می گوییم، انجام میشه. این نوع معاملات توی ایران خیلی رایجه، اما اگه با دقت و آگاهی انجام نشه، می تونه دردسرهای حقوقی زیادی به بار بیاره. پس باید همه جوانبش رو درست بررسی کنی تا یک معامله امن داشته باشی.
توی دنیای امروز، خیلی از ماها با معاملات ملک سر و کار داریم. گاهی اوقات پیش میاد که ملکی که می خوایم بخریم یا بفروشیم، سند رسمی شش دانگ نداره یا هنوز سندش آماده نشده. اینجا پای «قولنامه» میاد وسط. انتقال ملک قولنامه ای، یک روش متداول برای خرید و فروش این مدل املاک یا حتی توافقات اولیه برای خرید و فروش املاک سنددار محسوب میشه. از یک زمین کشاورزی تو روستا بگیر تا یه واحد آپارتمان نوساز تو دل شهر که هنوز سند تفکیکی اش نیومده، همه و همه ممکنه با قولنامه منتقل بشن. اما همین که اسم «قولنامه» میاد، یه عالمه سوال و ابهام هم باهاش میاد. آیا این قولنامه معتبره؟ چه خطراتی داره؟ اصلاً چطوری باید یه انتقال ملک قولنامه ای رو درست و حسابی انجام داد که فردا روزی پشیمون نشیم؟
ما قراره توی این مقاله حسابی براتون موشکافی کنیم که داستان انتقال ملک قولنامه ای از سیر تا پیاز چیه. از این می گیم که اصلاً قولنامه چی هست و چه فرقی با سند رسمی داره، تا اینکه قدم به قدم چطور باید این انتقال رو انجام بدی. مدارک لازم، هزینه ها، مالیات، و از همه مهم تر، خطراتی که ممکنه سر راهت سبز بشه و چطوری ازشون پیشگیری کنی رو با هم بررسی می کنیم. حتی اگه قصد داری ملکت رو به همسر یا فرزندت انتقال بدی، این مقاله به کارت میاد. پس اگه میخوای تو این بازار شلوغ معاملات ملکی کلاه سرت نره، با ما همراه باش!
ملک قولنامه ای چیه و فرقش با سند رسمی چیه؟
بیایید اولش یه تعریف ساده از ملک قولنامه ای داشته باشیم. توی ایران، وقتی می گیم «ملک قولنامه ای»، منظورمون معمولاً ملکیه که هنوز سند رسمی نداره یا به هر دلیلی، سند مالکیت شش دانگ به نام مالک فعلی صادر نشده. این جور ملک ها خیلی وقت ها تو مناطق تازه ساخت یا جاهایی که تفکیک اراضی و صدور سند زمان بره، پیدا میشن. ممکنه یه زمین باشه که فقط یه قولنامه دست نویس داره، یا یه آپارتمان که سند مادرش موجوده ولی سندهای تفکیکی واحدها هنوز نیومده.
توی عرف جامعه، کلمه قولنامه رو بیشتر برای خرید و فروش املاکی به کار می برن که هنوز سند رسمی ندارن یا طرفین نمی خوان (یا نمی تونن) برن دفترخونه و سند رو رسماً منتقل کنن. اما از نظر حقوقی، قضیه یه مقدار ظریف تره.
قولنامه یا مبایعه نامه: کدومش چیه؟
ببینید، از نظر حقوقی یه فرق کوچیک ولی مهم بین «قولنامه» و «مبایعه نامه» هست:
- قولنامه: در اصل، قولنامه یه «تعهد» به انجام معامله در آینده ست. یعنی طرفین قول میدن که در یه تاریخ مشخص، معامله اصلی (همون خرید و فروش) رو انجام بدن و سند رو منتقل کنن. مثلاً من می گم: قول میدم فلان ماشین رو تا ماه دیگه به تو بفروشم. هنوز معامله ای انجام نشده، فقط یه قول و قرار گذاشتیم.
- مبایعه نامه: این یکی فرق داره. مبایعه نامه خودش یه «سند خرید و فروش» محسوب میشه. یعنی با امضای مبایعه نامه، عملاً خرید و فروش انجام شده، فقط ممکنه ثبت رسمی اش مونده باشه. مالکیت منتقل میشه، حتی اگه سند رسمی به نام خریدار نخورده باشه.
اما توی عرف بازار املاک ما، این دو تا کلمه اغلب به جای هم استفاده میشن. یعنی وقتی میگن قولنامه ملکی، منظور همون مبایعه نامه ملکی هست که خریدار و فروشنده با هم می نویسن و عملاً ملک رو معامله می کنن، نه فقط قول بدن که بعداً معامله کنن. ما هم توی این مقاله، بیشتر منظورمون همین قرارداد خرید و فروش عادیه که بین دو نفر بسته میشه.
چرا بعضی املاک قولنامه ای می مونن؟
دلایل زیادی هست که باعث میشه یه ملک قولنامه ای باقی بمونه:
- مشکلات ثبتی: شاید زمین اولیه مشکلاتی مثل وقفی بودن، معارض داشتن یا تصرفات غیرقانونی داره که اجازه صدور سند رسمی رو نمیده.
- عدم دریافت پایان کار: خیلی از آپارتمان ها تا وقتی پایان کار ساختمان و سند تفکیکی شون نیاد، به صورت قولنامه ای معامله میشن.
- سرعت معامله: بعضی وقتا آدم ها عجله دارن و میخوان سریع ملک رو بخرن یا بفروشن و منتظر مراحل طولانی ثبت رسمی نمیشن.
- هزینه ها: هزینه های ثبت سند رسمی توی دفترخونه هم کم نیست و ممکنه بعضی ها ترجیح بدن فعلاً سراغش نرن.
- موقعیت مکانی: توی بعضی مناطق حاشیه ای یا تازه توسعه یافته، هنوز زیرساخت های لازم برای صدور سند رسمی فراهم نشده.
اما مهم اینه که بدونی، یه ملک قولنامه ای، با همه این حرفا، سند رسمی به حساب نمیاد و اعتبارش از یه سند رسمی کمتره. یه سند رسمی، مثل شناسنامه ایه که دولت برای ملکت صادر کرده و هویت کامل و بی چون و چرای اون رو تأیید می کنه. اما قولنامه یه سند عادی محسوب میشه که اعتبارش توی دادگاه ها می تونه مورد بحث و انکار قرار بگیره. به خاطر همین، شناختن شرایط و خطرات انتقال ملک قولنامه ای خیلی خیلی مهمه.
یادت باشه، سند رسمی مثل شناسنامه ملکه؛ هرچی هم قولنامه ات محکم باشه، جای شناسنامه رو نمی گیره. پس تا جایی که میشه، دنبال تبدیل قولنامه به سند رسمی باش.
شرط و شروط اصلی برای اینکه قولنامه مون جون دار باشه!
فکر کن می خوای یه خونه بخری، خب قطعاً دوست داری معامله ات محکم و بی دردسر باشه، درسته؟ برای انتقال ملک قولنامه ای هم یه سری شرط و شروط اصلی وجود داره که اگه رعایت نشن، ممکنه کل معامله زیر سوال بره یا خدایی نکرده دچار مشکلات حقوقی بشی. این شرایط رو مثل ستون های یه ساختمان ببین که اگه نباشن یا کج باشن، کل بنا میریزه.
اهلیت طرفین معامله: کی می تونه معامله کنه؟
یکی از مهم ترین شرط ها اینه که هم تویی که داری می فروشی و هم اونی که داره می خره، اهلیت داشته باشید. اهلیت یعنی چی؟
- بلوغ: یعنی باید به سن قانونی رسیده باشی (برای معامله کردن، عموماً ۱۸ سال تمام).
- عقل: باید عاقل باشی و بدونی داری چیکار می کنی. آدم مجنون یا کسی که توانایی تصمیم گیری نداره، نمی تونه معامله کنه.
- رشد: یعنی بتونی امور مالی خودت رو مدیریت کنی و برای خودت تصمیم های درست مالی بگیری.
اگه خدایی نکرده یکی از طرفین این اهلیت ها رو نداشته باشه، مثلاً زیر ۱۸ سال باشه یا دچار مشکلات روانی باشه، اون قولنامه از نظر قانونی بی اعتباره و ممکنه باطل بشه. پس حتماً قبل از هر کاری، هویت و وضعیت اهلیت طرف مقابل رو خوب چک کن.
قصد و رضایت واقعی: از ته دل می خوایم؟
معامله ای معتبره که هر دو طرف از ته دل بخوانش و کسی مجبورشون نکرده باشه. یعنی:
- قصد: واقعاً بخوای ملک رو بفروشی یا بخری. اگه فقط الکی و بدون قصد جدی قولنامه امضا کنی، اون قرارداد باطله.
- رضا: هیچ فشاری روت نباشه. اگه با تهدید، زور یا اجبار قولنامه ای رو امضا کنی، این قرارداد غیرنافذ محسوب میشه. یعنی ممکنه بشه بعداً باطلش کرد.
پس حواست باشه که معامله باید با اراده آزاد و رضایت کامل هر دو طرف باشه، بدون هیچ اکراه و اجباری.
ملک باید مشخص و واضح باشه!
وقتی قولنامه می نویسی، باید اونقدر دقیق مشخصات ملک رو بنویسی که هیچ ابهامی نمونه. مثلاً نباید بنویسی یه خونه؛ باید بنویسی:
- آدرس دقیق: خیابون، کوچه، پلاک، طبقه و …
- متراژ: چند متر مربع هست.
- نوع ملک: زمین، آپارتمان، ویلا، مغازه.
- حدود اربعه: (برای زمین ها) حدود شمال، جنوب، شرق و غربش چی هست.
- پلاک ثبتی: (اگه داره) حتماً بنویس.
- امکانات: پارکینگ، انباری، آسانسور و هرچی که جزو ملک هست.
همین طور، قیمت ملک و نحوه پرداختش (چقدر نقد، چقدر چک، کِی پرداخت میشه) باید کاملاً واضح و شفاف تو قولنامه قید بشه. معلوم و معین بودن مورد معامله و ثمن، از ارکان اصلی قرارداده.
هدف از معامله باید قانونی باشه!
هدف یا جهت معامله باید مشروع و قانونی باشه. مثلاً اگه یه نفر برای فرار از بدهی هاش بخواد ملکش رو به اسم کس دیگه ای بزنه و این کار با اطلاع طرف مقابل انجام بشه، این معامله نامشروعه و می تونه باطل بشه. معامله باید برای یه هدف قانونی و درست انجام بشه، نه برای اهداف خلاف شرع و قانون.
فروشنده باید واقعاً مالک باشه! (خطر انتقال مال غیر)
این یکی از مهم ترین و خطرناک ترین نکاته! حتماً مطمئن شو که فروشنده واقعاً مالک ملکه و اختیار فروش رو داره. معامله مال غیر (یعنی ملکی که مال تو نیست) از نظر قانونی باطله و جرم محسوب میشه. خیلی از کلاهبرداری ها توی معاملات ملکی از همین جا آب می خورن. پس حسابی تحقیق کن و مدارک مالکیت قبلی فروشنده رو (حتی اگه قولنامه ای باشن) خوب بررسی کن.
با رعایت این پنج تا شرط اساسی، قولنامه ات خیلی محکم تر میشه و جلوی خیلی از مشکلات احتمالی رو می گیری. اینها پایه های یک معامله امن و قانونی برای انتقال ملک قولنامه ای هستن.
چطوری قولنامه بنویسیم؟ انواع و روش های تنظیم قولنامه ملک
خب، حالا که فهمیدیم قولنامه چیه و چه شرایطی برای اعتبارش لازمه، بریم سراغ اینکه چطوری میشه یه قولنامه رو تنظیم کرد. راه های مختلفی برای این کار هست، از ساده ترین و پرخطرترین روش تا روش هایی که اعتبار بیشتری دارن.
قولنامه دستی: ساده ولی پرخطر!
بعضی وقت ها، به خصوص برای معاملات کوچیک تر یا بین آشناها، دو طرف خودشون روی یه برگه عادی (یا حتی پشت یه قبض آب و برق!) یه قولنامه دستی می نویسن. تو این قولنامه مشخصات ملک، قیمت، نحوه پرداخت و یه سری شرایط دیگه رو قید می کنن و هر دو امضا می کنن و اثر انگشت می زنن. مزیتش اینه که سریع و بی دردسره و هزینه ای هم نداره. اما خطراتش زیاده:
- اعتبارش خیلی کمه و ممکنه به راحتی انکار بشه.
- ممکنه فروشنده به چند نفر بفروشه.
- اگه شروط فسخ یا جبران خسارت درست نوشته نشده باشه، موقع اختلاف به مشکل می خوری.
خلاصه که انتقال ملک قولنامه ای به صورت دستی رو به هیچ وجه توصیه نمی کنیم، مگر در موارد خیلی خاص و با آگاهی کامل از تمام ریسک ها.
قولنامه بنگاهی با کد رهگیری: یک قدم جلوتر
رایج ترین و امن ترین روش برای تنظیم قولنامه (همون مبایعه نامه عرفی) اینه که بری یه بنگاه معاملات ملکی معتبر و دارای مجوز. بنگاه دارها قراردادهای چاپی مخصوص دارن که همه بندهای لازم رو توش گنجوندن. مهم تر از همه اینه که وقتی تو بنگاه قرارداد رو تنظیم می کنی، بهت کد رهگیری میدن.
مزایای قولنامه با کد رهگیری:
- نسبتاً اعتبارش بیشتره، چون توی سامانه جامع املاک ثبت میشه.
- بنگاه دار تا حدودی نظارت می کنه و هویت طرفین رو چک می کنه.
- میشه از طریق کد رهگیری، وضعیت ملک رو استعلام کرد و فهمید آیا به کس دیگه ای فروخته شده یا نه (تا حدودی جلوی فروش مال غیر رو می گیره).
اما یادت باشه، حتی قولنامه با کد رهگیری هم هنوز سند عادی محسوب میشه و جای سند رسمی رو نمی گیره. با قوانین جدید (مصوبات ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳) اعتبار اسناد عادی محدودتر شده و تاکید بر ثبت رسمی معاملات هست.
سامانه های آنلاین (مثل سامانه کاتب): جدید و سریع!
چند وقتیه که سامانه های آنلاینی مثل سامانه کاتب راه افتاده ن که می تونی قراردادهای ملکی رو به صورت آنلاین و الکترونیکی تنظیم کنی. این روش مزایای خودش رو داره:
- هزینه ها کمتره.
- نسبتاً شفافیت بیشتری داره.
- جلوی بعضی از جعل ها رو می گیره.
ولی بعد از ثبت قرارداد تو این سامانه ها، باز هم باید تو یه مهلت مشخصی بری دفترخونه و سند رسمی رو تنظیم کنی. این سامانه ها بیشتر یه گام اولیه برای ثبت رسمی محسوب میشن تا خودشون سند نهایی باشن.
نهایتاً هدف چیه؟ تبدیل قولنامه به سند رسمی!
در هر صورت، چه قولنامه رو دستی بنویسی، چه تو بنگاه با کد رهگیری تنظیم کنی و چه از سامانه های آنلاین استفاده کنی، باید بدونی که همه این ها فقط مقدمه ای برای ثبت رسمی سند هستن (اگه ملک قابلیت سنددار شدن رو داشته باشه). بهترین و امن ترین راه برای انتقال ملک قولنامه ای، اینه که در اولین فرصت، اون رو به سند رسمی تبدیل کنی. سند رسمی، تنها راهیه که مالکیتت رو کاملاً تثبیت می کنه و از هر گونه ادعا و مشکل حقوقی در آینده جلوگیری می کنه.
قدم به قدم برای انتقال ملک قولنامه ای: از توافق تا سند رسمی
اگه قصد انتقال ملک قولنامه ای رو داری، باید بدونی که این فرآیند چند مرحله کلیدی داره. این مراحل رو باید با دقت طی کنی تا معامله ات به سلامت به سرانجام برسه. بیا با هم این قدم ها رو مرور کنیم:
مرحله اول: حرف و حدیث و توافق های اولیه
همه چی از همین جا شروع میشه! قبل از اینکه پای قلم و کاغذ بیاد وسط، باید با طرف مقابل به یه توافق کلی برسی. مثلاً:
- قیمت: چقدر بابت ملک می خوای پرداخت کنی یا دریافت کنی.
- نحوه پرداخت: چقدر نقد، چقدر چک، تو چند مرحله، تاریخ هر قسط.
- زمان تحویل: کِی قراره ملک به خریدار تحویل داده بشه.
- زمان تنظیم سند رسمی: اگه قراره سند رسمی هم ثبت بشه، کِی قراره برید دفترخونه.
- شرایط خاص: هر شرطی که برای دو طرف مهمه، مثل تعهدات برای دریافت پایان کار، تسویه بدهی ها و…
این توافقات اولیه، سنگ بنای قولنامه یا مبایعه نامه شماست.
مرحله دوم: تحقیقات و استعلامات قبل از امضا (استعلام ملک قولنامه ای)
اینجا یکی از حساس ترین و مهم ترین قسمت هاست! قبل از اینکه قولنامه رو امضا کنی و پول جابه جا بشه، باید حسابی تحقیق کنی. این کار مثل یه جور کاشف بازی می مونه که آینده معامله ات رو تضمین می کنه.
استعلام از اداره ثبت
این مرحله برای همه املاک، حتی قولنامه ای ها، حیاتیه. باید از اداره ثبت اسناد و املاک بپرسی که:
- آیا این ملک سند رسمی داره یا نه؟ اگه داره، به اسم کیه؟
- آیا ملک در رهن بانکه؟
- آیا توقیف یا بازداشت قضایی داره؟
- آیا معارض داره؟ (یعنی کس دیگه ای ادعای مالکیت نداره؟)
- آیا فروشنده ممنوع المعامله نیست؟
برای املاک قولنامه ای بدون سند رسمی، ممکنه این استعلامات سخت تر باشه، اما برای حداقل اطمینان از عدم توقیف یا معارض، این کار رو بکن.
استعلام از شهرداری و دارایی
حتماً از شهرداری منطقه استعلام بگیر که ملک بدهی بابت عوارض نوسازی، پسماند یا جریمه های ساخت و ساز نداره. همچنین، از اداره دارایی وضعیت بدهی مالیاتی ملک رو جویا شو. اگه ملک پایان کار نداره، از شهرداری وضعیتش رو بپرس.
تحقیقات محلی برای املاک بدون سند
اگه ملک اصلاً سند رسمی نداره و کاملاً قولنامه ایه، باید تحقیقات محلی رو جدی بگیری. برو تو محل، از همسایه ها، شورای محل یا معتمدین بپرس که:
- مالکیت این ملک عرفاً دست کیه؟
- آیا کسی ادعای مالکیت یا مزاحمت برای ملک نداره؟
- آیا ملک مورد نزاع یا دعوای حقوقی نیست؟
این تحقیقات می تونه خیلی از مشکلات پنهان رو نشون بده.
مرحله سوم: نوشتن و امضای قولنامه یا مبایعه نامه
حالا که تحقیقاتت تموم شد و خیالت تا حدی راحت شد، وقت نوشتن قولنامه ست. بهتره این کار رو توی یه بنگاه معاملات ملکی معتبر و با حضور کارشناس انجام بدی و کد رهگیری بگیری. توی قولنامه باید:
- مشخصات دقیق خریدار و فروشنده (بر اساس شناسنامه و کارت ملی)
- مشخصات کامل و دقیق ملک
- مبلغ دقیق معامله و نحوه پرداخت قسط ها
- زمان تحویل ملک
- زمان مراجعه به دفترخانه (اگه قراره سند رسمی هم بشه)
- تعیین جریمه دیرکرد (وجه التزام) برای هر طرف که به تعهداتش عمل نکنه.
- شروط فسخ قرارداد در صورت تخلفات خاص.
- و حتماً حضور دو تا شاهد و امضا و اثر انگشت اون ها.
هر بند رو با دقت بخون و مطمئن شو که همونیه که توافق کردی.
مرحله چهارم: انجام تعهدات و قول و قرارهای قولنامه
بعد از امضای قولنامه، باید به همه تعهداتی که توش قید شده، عمل کنی. خریدار باید قسط ها رو به موقع پرداخت کنه و فروشنده هم باید ملک رو طبق توافق تحویل بده و مدارک لازم رو آماده کنه. یادت نره که حتی اگه ملک قولنامه ای باشه، تعهداتش پابرجاست.
مرحله پنجم: رفتن به دفترخانه برای سند رسمی
اگه ملکت سند رسمی داره یا قراره سنددار بشه، آخرین و مهم ترین مرحله مراجعه به دفترخانه اسناد رسمیه. اینجا مراحل زیر انجام میشه:
- جمع آوری مدارک نهایی: همه مدارکی که تو بخش بعدی میگیم رو باید آماده کنی.
- استعلامات نهایی دفترخانه: دفترخونه خودش دوباره استعلامات ثبتی، دارایی، شهرداری و… رو انجام میده تا از نبود مشکل مطمئن بشه.
- تسویه حساب: هزینه های مربوط به مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق الثبت و حق التحریر رو تسویه می کنی.
- امضای سند رسمی: بعد از همه این کارها، سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار جدید تنظیم و امضا میشه.
با طی کردن این مراحل، می تونی تا حد زیادی از یه انتقال ملک قولنامه ای امن و بی دردسر مطمئن بشی.
چه مدارکی برای انتقال ملک قولنامه ای لازمه؟
برای انتقال ملک قولنامه ای، چه اون قولنامه رو دستی بنویسی، چه توی بنگاه و چه نهایتاً بخوای بری سند رسمی بگیری، باید یه سری مدارک رو آماده کنی. این مدارک برای احراز هویت، اثبات مالکیت و شفاف سازی معامله خیلی مهمن. لیست زیر رو خوب نگاه کن تا چیزی رو جا نندازی:
مدارک هویتی طرفین
اینها اولین و اساسی ترین مدارکی هستن که هم خریدار و هم فروشنده (و اگه وکیل دارن، وکیلشون) باید داشته باشن:
- اصل و کپی شناسنامه: برای هر دو نفر (و وکیلشون).
- اصل و کپی کارت ملی: برای هر دو نفر (و وکیلشون).
- وکالت نامه: اگه معامله توسط وکیل انجام میشه، اصل وکالت نامه معتبر و دارای تاریخ باید ارائه بشه.
مدارک مربوط به خود ملک
این بخش، بسته به نوع ملک (با سند رسمی قبلی یا کاملاً قولنامه ای) فرق می کنه:
- اصل قولنامه یا مبایعه نامه قبلی: اگه ملک قبلاً هم با قولنامه معامله شده، باید همه قولنامه های قبلی رو داشته باشی تا تسلسل مالکیت اثبات بشه.
- سند مالکیت مادر یا مشاعی: اگه ملک هنوز سند تفکیکی نداره اما سند کلی زمین یا ساختمان (سند مادر) موجوده، اون رو باید ارائه کنی.
- پایان کار ساختمان و گواهی عدم خلاف: برای املاکی که ساختمون روشون ساخته شده، این مدارک نشون میده که ساخت و ساز طبق ضوابط شهرداری انجام شده.
- سند تفکیکی یا صورت مجلس تفکیکی: برای آپارتمان ها، این سند نشون دهنده تفکیک هر واحد از کل مجتمعه.
- مدارک انحصار وراثت و گواهی واریز مالیات بر ارث: اگه فروشنده ملک رو از طریق ارث به دست آورده، باید این مدارک رو ارائه کنه.
- کپی مدارک مالکیت قبلی: اگه ملک کاملاً قولنامه ایه و سند رسمی نداره، هر مدرکی که مالکیت عرفی فروشنده رو ثابت کنه (مثل فیش های آب و برق به نامش، مدارک تصرف و…) رو باید ارائه بده.
گواهی ها و استعلامات ضروری
این گواهی ها ممکنه توسط خود طرفین یا توسط دفترخانه (در مرحله ثبت سند رسمی) گرفته بشن:
- مفاصا حساب عوارض نوسازی و پسماند شهرداری: نشون میده که ملک بدهی به شهرداری نداره.
- مفاصا حساب مالیات نقل و انتقال ملک: (مالیات بر عایدی سرمایه در صورت شمول) که باید توسط فروشنده پرداخت بشه.
- استعلام ثبت: برای اطمینان از عدم بازداشت، رهن، توقیف، یا ممنوع المعامله بودن ملک.
- گواهی اداره اوقاف: اگه ملک وقفی باشه، این گواهی لازمه.
- مفاصا حساب آب، برق، گاز و تلفن: برای تسویه بدهی قبوض.
جمع آوری دقیق این مدارک، مخصوصاً برای انتقال ملک قولنامه ای که خودش پیچیدگی های بیشتری داره، بهت کمک می کنه تا از سلامت و اعتبار معامله ات مطمئن بشی و از مشکلات احتمالی جلوگیری کنی.
چقدر باید بابت قولنامه هزینه و مالیات بدیم؟
یکی از سوالات مهم توی هر معامله ای، بحث هزینه ها و مالیاته. انتقال ملک قولنامه ای هم از این قاعده مستثنی نیست. بسته به اینکه قولنامه رو چطوری تنظیم کنی و آیا نهایتاً به ثبت رسمی سند برسی یا نه، هزینه ها و مالیات های متفاوتی پیش روی تو و طرف مقابلت قرار می گیره. بیا این هزینه ها رو شفاف بررسی کنیم.
هزینه تنظیم قولنامه دستی و بنگاهی
- قولنامه دستی: اگه خودت و طرف مقابلتون یه قولنامه دستی بنویسید، معمولاً هیچ هزینه رسمی نداره. البته این روش رو به خاطر ریسک های بالاش اصلاً توصیه نمی کنیم.
- حق الزحمه بنگاه معاملات ملکی: اگه قولنامه رو توی بنگاه املاک معتبر تنظیم کنی، باید حق الزحمه بنگاه رو بپردازی. این مبلغ معمولاً بر اساس تعرفه مصوب و به صورت درصدی از ارزش معامله محاسبه میشه. اینکه این هزینه رو خریدار بده، فروشنده بده یا هر دو نصف کنن، بستگی به توافق شما داره. معمولاً هر دو طرف بخشی از حق کمیسیون را پرداخت می کنند.
مالیات نقل و انتقال ملک: پای فروشنده!
بر اساس قانون مالیات های مستقیم، فروشنده ملک موظفه مالیات نقل و انتقال رو پرداخت کنه. این مالیات:
- مبلغش ۵٪ از ارزش معاملاتی ملکه.
- ارزش معاملاتی با قیمت توافقی شما فرق داره! این ارزش توسط اداره دارایی و بر اساس معیارهای خاصی (مثل موقعیت، متراژ، سال ساخت و…) تعیین میشه و معمولاً از قیمت واقعی معامله کمتره.
این مالیات معمولاً هنگام مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی (برای ثبت سند رسمی) از طریق دستگاه پوز توسط فروشنده پرداخت میشه.
عوارض شهرداری: بازم فروشنده!
عوارض شهرداری، مثل عوارض نوسازی و پسماند، هم معمولاً به عهده فروشنده ست و باید قبل از انتقال سند رسمی تسویه بشه. مبلغش بستگی به نوع ملک، متراژ و منطقه داره.
هزینه های دفترخانه اسناد رسمی (اگه سند رسمی بشه)
اگه تصمیم بگیرید بعد از قولنامه، برای ثبت سند رسمی به دفترخانه مراجعه کنید، با یه سری هزینه های دیگه هم روبرو میشید:
حق الثبت
این هزینه برای ثبت مالکیت جدید در دفتر املاک و توسط اداره ثبت دریافت میشه و معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی ملک (و نه قیمت توافقی شما) محاسبه میشه. مسئولیت پرداختش معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم میشه.
حق التحریر
این مبلغ حق الزحمه دفترخانه بابت تنظیم سند رسمی انتقاله. تعرفه اون توسط کانون سردفتران و دفتریاران مشخص میشه. معمولاً به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشه.
برای اینکه بهتر متوجه بشی، میتونی به جدول زیر نگاهی بندازی:
| مبلغ سند | تعرفه حق التحریر |
|---|---|
| تا مبلغ ۱۰ میلیون ریال (مقطوعاً) | ۸۰۰ هزار ریال |
| تا مبلغ ۵۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۱۰ میلیون ریال) | ۱۲۰ در هزار |
| تا مبلغ ۱۰۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۵۰ میلیون ریال) | ۴۰ در هزار |
| تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۱۰۰ میلیون ریال) | ۲۰ در هزار |
| تا مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۲۰۰ میلیون ریال) | ۱۲ در هزار |
| تا مبلغ ۱ میلیارد ریال (نسبت به مازاد ۵۰۰ میلیون ریال) | ۶ در هزار |
| بیش از ۱ میلیارد ریال (نسبت به مازاد ۱ میلیارد ریال) | ۳ در هزار |
مالیات بر ارزش افزوده
این مالیات بر روی حق التحریر دفاتر اسناد رسمی اعمال میشه و معمولاً خریدار باید پرداختش کنه.
هزینه صدور سند الکترونیک
یه هزینه جزئی هم برای صدور سند به صورت الکترونیکی دریافت میشه.
سایر خرج ها
یه سری هزینه های جانبی هم ممکنه پیش بیاد، مثل هزینه استعلامات (که دفترخونه انجام میده)، هزینه کارشناسی (اگه لازم بشه) و هزینه های دیگه برای گرفتن مفاصا حساب ها.
خلاصه اینکه، هزینه ها و مالیات انتقال ملک قولنامه ای، اگه فقط با قولنامه دستی باشه، صفره؛ اما هرچی به سمت رسمی شدن و ثبت سند پیش بری، هزینه ها هم بیشتر میشه. همیشه بهترین کار اینه که از قبل با طرف مقابلت سر تقسیم این هزینه ها به توافق برسی و تو قولنامه هم قیدش کنی.
مواظب باشیم! خطرات و ریسک های قولنامه ملک و راه حل ها
انتقال ملک قولنامه ای، با همه سادگی و رواجش، مثل راه رفتن روی لبه تیغ می مونه. اگه حواست نباشه، ممکنه با مشکلات حقوقی بزرگی روبرو بشی که حلشون هم زمان بره و هم پرهزینه. بیا با هم مهم ترین خطرات رو بررسی کنیم و بگیم چطوری میشه ازشون پیشگیری کرد.
انکار، تردید یا جعل قولنامه: سند عادی، دردسرهای عادی!
قولنامه یه سند عادی محسوب میشه، یعنی اعتبارش از سند رسمی کمتره. این یعنی:
- قابلیت انکار و تردید: طرف مقابل (یا حتی ورثه اون) می تونه ادعا کنه که این امضا یا اثر انگشت مال من نیست یا اصلاً این قرارداد معتبر نیست.
- جعل: متاسفانه، امکان جعل قولنامه هم وجود داره.
راه حل:
- قولنامه رو خیلی دقیق و شفاف بنویس.
- حتماً از دو شاهد معتبر که هویتشون مشخصه، امضا و اثر انگشت بگیر.
- قولنامه رو توی بنگاه معاملات ملکی معتبر و دارای مجوز تنظیم کن و کد رهگیری بگیر.
- اگه امکانش هست، در اولین فرصت برای تبدیل قولنامه به سند رسمی اقدام کن.
فروش ملک به چند نفر (فروش مال غیر): کابوس خریداران!
این یکی از بدترین اتفاقاتیه که می تونه بیفته: فروشنده ملک رو به چند نفر مختلف می فروشه! این اتفاق به خصوص توی املاک بدون سند رسمی و قولنامه ای خیلی رایجه، چون ردگیری مالکیت سخته.
راه حل:
- قبل از هر کاری، از اداره ثبت استعلام ثبتی بگیر تا مطمئن بشی ملک سند رسمی داره و به اسم کیه و توقیف نیست.
- اگه ملک قولنامه ایه و سند رسمی نداره، حتماً تو بنگاه معتبر و با کد رهگیری معامله کن. کد رهگیری تا حدودی جلوی این کار رو می گیره.
- تحقیقات محلی رو جدی بگیر و از همسایه ها و معتمدین محل بپرس.
- مطمئن شو که فروشنده تو محل ملک هم حضور فیزیکی داره و ادعاهای اون رو بررسی کن.
- حتماً یه وکیل ملکی متخصص بگیر تا همه چیز رو بررسی کنه.
فروشنده مالک نیست یا ملک معارض داره!
گاهی اوقات فروشنده اصلاً مالک واقعی ملک نیست یا ملک مورد معامله، دعوای حقوقی و معارض داره، یعنی کس دیگه ای هم ادعای مالکیتش رو می کنه.
راه حل:
- همه مدارک مالکیت قبلی فروشنده رو با دقت بررسی کن (حتی اگه قولنامه ای باشن).
- از مراجع ذیربط (مثل اداره ثبت، شهرداری) استعلام بگیر.
- قبل از معامله، حتماً از یه مشاوره حقوقی کمک بگیر.
کلاهبرداری و سوءاستفاده
بعضی بنگاه های غیرمجاز یا افراد سودجو ممکنه با قولنامه های جعلی یا با استفاده از ناآگاهی افراد، دست به کلاهبرداری بزنن.
راه حل:
- فقط با بنگاه های املاک معتبر و دارای مجوز رسمی کار کن.
- هرگز پول رو قبل از بررسی های کامل و تنظیم قرارداد معتبر، به حساب افراد واریز نکن.
- با یه وکیل متخصص مشورت کن تا مدارک و قرارداد رو بررسی کنه.
طرف مقابل به قولش عمل نمی کنه!
ممکنه خریدار پول رو نده، یا فروشنده ملک رو تحویل نده یا برای ثبت سند به دفترخونه نیاد. این عدم انجام تعهدات می تونه دردسرساز بشه.
راه حل:
- حتماً تو قولنامه شروط فسخ صریح و وجه الضمان (جریمه دیرکرد یا عدم انجام تعهد) رو قید کن.
- زمان بندی دقیق برای هر مرحله و تعهد رو تو قرارداد مشخص کن.
مشکلات ارثی بعد از فوت
اگه یکی از طرفین (خریدار یا فروشنده) قبل از ثبت سند رسمی فوت کنه، قضیه پیچیده میشه و پای وراث میاد وسط که ممکنه با هم اختلاف داشته باشن.
راه حل:
- در اولین فرصت برای ثبت رسمی سند اقدام کن.
- در موارد خاص مثل انتقال ملک قولنامه ای به فرزند یا همسر، از روش هایی مثل صلح عمری یا هبه نامه رسمی استفاده کن.
تغییر قوانین: یه دفعه همه چی عوض میشه! (قانون جدید قولنامه)
قوانین مربوط به املاک همیشه در حال تغییر و به روز شدن هستن. مثلاً با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳، اعتبار قولنامه ها محدودتر شده.
راه حل:
- همیشه آگاهی به روز از قوانین داشته باش.
- با متخصصین حقوقی مشورت کن تا مطمئن بشی معامله ات با قوانین جدید همخوانی داره.
مشخصات ملک واضح نیست!
اگه مشخصات دقیق ملک تو قولنامه قید نشه، در آینده ممکنه برای تعیین حدود ملک، متراژ یا امکاناتش اختلاف پیش بیاد.
راه حل:
- همه مشخصات ملک (پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، حدود اربعه، امکانات) رو کاملاً دقیق و شفاف تو قولنامه بنویس.
راهکار جامع و طلایی: وکیل متخصص و سند رسمی!
همیشه بهترین و امن ترین راه برای انتقال ملک قولنامه ای اینه که:
- حتماً با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنی.
- در صورت امکان، فوراً برای تبدیل قولنامه به سند رسمی اقدام کنی.
این دو تا مورد مثل یه بیمه برای معامله ملکیت عمل می کنن.
انتقال ملک قولنامه ای به همسر یا فرزند: یه جور خاص!
گاهی اوقات، هدف از انتقال ملک قولنامه ای، خرید و فروش به شکل معمول نیست، بلکه می خوایم ملک رو به یکی از اعضای خانواده، مثلاً همسر یا فرزند، منتقل کنیم. این نوع انتقال ها معمولاً برای برنامه ریزی ارث، حمایت از اعضای خانواده، یا حتی جلوگیری از توقیف احتمالی اموال انجام میشه. اما این کار هم قلق ها و نکات حقوقی خاص خودش رو داره که باید بهش توجه کنی.
چرا این نوع انتقال ها مهمه؟
مهم ترین دلایل برای انتقال ملک به همسر یا فرزند به این شکل:
- حفظ حقوق خانوادگی: مثلاً می خوای مطمئن بشی بعد از تو، همسرت یا فرزندت بدون مشکل صاحب ملک میشن.
- برنامه ریزی برای ارث: می خوای تقسیم ارث رو از قبل مشخص کنی و از اختلافات احتمالی بین وراث جلوگیری کنی.
- جلوگیری از توقیف: گاهی افراد برای محافظت از اموالشون در برابر بدهی یا دعاوی احتمالی، ملک رو به نام اعضای خانواده می زنن. (البته باید حواست باشه که این کار اگه به قصد فرار از دین باشه، ممکنه باطل بشه).
نکات حقوقی که باید بدونی!
وقتی ملک رو به اعضای خانواده منتقل می کنی، چند تا نکته حقوقی خیلی مهمه:
- شفافیت قصد: باید کاملاً مشخص کنی که قصدت چیه. آیا می خوای ملک رو هدیه بدی (هبه)؟ یا صلح کنی؟ یا به صورت فروش با یه مبلغ صوری یا واقعی منتقل کنی؟ این نیت، تو ماهیت حقوقی معامله خیلی تاثیر داره.
- بررسی محدودیت ها: اگه این انتقال برای فرار از دین باشه، ممکنه طلبکارها بتونن از دادگاه حکم ابطالش رو بگیرن. همچنین اگه به همسرت منتقل می کنی، باید شرایط حق حبس رو بدونی (که زن می تونه در ازای مهریه از تمکین خودداری کنه).
بهترین روش ها: صلح نامه یا هبه نامه رسمی و صلح عمری
اگه ملک قولنامه ای رو می خوای به اعضای خانواده منتقل کنی، چند تا راهکار امن تر وجود داره:
صلح نامه یا هبه نامه رسمی
حتی اگه اولش یه قولنامه عادی بین خودتون نوشتید، بهترین کار اینه که در اولین فرصت، برید دفترخونه و یه صلح نامه یا هبه نامه رسمی تنظیم کنید. این سند رسمیه و اعتبارش خیلی بالاست.
- هبه نامه: اگه قصدت هدیه دادن و انتقال بلاعوض (بدون پول) باشه.
- صلح نامه: هم می تونه بلاعوض باشه و هم در ازای یه مبلغ کم یا یه چیز دیگه. صلح نامه انعطاف پذیری بیشتری داره.
تنظیم رسمی این اسناد، از بروز اختلافات بین وراث در آینده جلوگیری می کنه و مالکیت رو تثبیت می کنه.
صلح عمری: انتقال با حفظ منافع!
صلح عمری یه روش فوق العاده کاربردیه، به خصوص برای والدین. با صلح عمری، تو می تونی مالکیت ملکت رو به فرزندت (یا هر کس دیگه) منتقل کنی، اما حق استفاده و تصرف ملک تا زمانی که خودت زنده هستی، برای خودت باقی می مونه. یعنی تا وقتی زنده ای، می تونی تو ملک زندگی کنی، اجاره اش بدی یا از منافعش استفاده کنی. بعد از فوت تو، ملک کاملاً و بدون نیاز به انحصار وراثت، به نام فرزندت میشه.
مزایای صلح عمری:
- مالکیت منتقل میشه، اما کنترل ملک تا زمان حیات خودت حفظ میشه.
- جلوی اختلافات احتمالی وراث رو می گیره.
- هزینه ها و پیچیدگی های کمتری نسبت به انحصار وراثت داره.
البته برای صلح عمری، بهتره ملکت سند رسمی داشته باشه، وگرنه ممکنه باز هم با مشکلات حقوقی روبرو بشی.
مراحل و مدارک خاص این انتقال ها
مراحل و مدارک این نوع انتقال ها هم شبیه انتقال عادیه، با این تفاوت که:
- توی قولنامه یا صلح نامه، باید به وضوح قید کنی که این انتقال از نوع هبه، صلح یا فروش به خانواده ست و نیتت چیه.
- اگه بلاعوض باشه، نیازی به ذکر ثمن (قیمت) بالا نیست و می تونی قید کنی بدون عوض یا با ثمن صوری (مثلاً ۱۰۰۰ تومان).
- مدارک هویتی هر دو طرف و مدارک مربوط به ملک رو مثل همیشه باید داشته باشی.
باز هم تاکید می کنیم، برای انتقال ملک قولنامه ای به همسر یا انتقال ملک قولنامه ای به فرزند، حتماً با یه وکیل ملکی متخصص مشورت کن تا بهترین و امن ترین روش رو با توجه به شرایط خاص خودت بهت پیشنهاد بده و از بروز هر مشکلی در آینده جلوگیری کنی.
نمونه متن قولنامه انتقال ملک: چطور بنویسیم؟
همونطور که تا اینجا گفتیم، تنظیم یه قولنامه دقیق و شفاف، یکی از مهم ترین گام ها برای انتقال ملک قولنامه ای امنه. اینجا دو تا نمونه متن قولنامه (مبایعه نامه عادی) براتون می ذاریم؛ یکی برای معاملات عمومی و یکی هم برای انتقال به خانواده. این نمونه ها فقط برای آشنایی شماست و حتماً باید با مشاوره یه وکیل یا کارشناس حقوقی تکمیل و امضا بشه.
الف) نمونه مبایعه نامه عادی (برای عموم)
تاریخ تنظیم: .......................................
شماره قرارداد: .....................................
محل تنظیم: .........................................
طرفین قرارداد:
فروشنده:
آقای/خانم ........................................ فرزند ........................................
شماره ملی ........................................ و شماره شناسنامه ........................................
صادره از ........................................ متولد ........................................
ساکن: ........................................ تلفن: ........................................
(که در این قرارداد «فروشنده» نامیده می شود.)
خریدار:
آقای/خانم ........................................ فرزند ........................................
شماره ملی ........................................ و شماره شناسنامه ........................................
صادره از ........................................ متولد ........................................
ساکن: ........................................ تلفن: ........................................
(که در این قرارداد «خریدار» نامیده می شود.)
ماده ۱ – موضوع قرارداد:
فروش و انتقال شش دانگ یک دستگاه/واحد ........................................ (مسکونی/تجاری/زمین/باغ/ویلا) به مشخصات زیر:
- پلاک ثبتی شماره ........................................ فرعی از ........................................ اصلی، بخش ........................................
- واقع در خیابان ........................................، کوچه ........................................، پلاک ........................................
- طبقه ........................................ واحد ........................................
- به مساحت ........................................ متر مربع (بر اساس وضعیت موجود).
- دارای مشخصات خاص (مثلاً دارای پارکینگ شماره ____، انباری شماره ____، سیستم گرمایشی ____، سال ساخت ____ و...).
- وضعیت سند: قولنامه ای/ دارای سند مادر به شماره ____/ فاقد سند رسمی.
- سایر توضیحات: (مثلاً حدود اربعه زمین، یا هر توضیح دیگری که برای معرفی دقیق ملک لازم است).
ماده ۲ – ثمن معامله (قیمت):
مبلغ کل معامله ........................................ ریال معادل ........................................ تومان می باشد که به صورت زیر پرداخت می شود:
الف) مبلغ ........................................ تومان (به حروف: ........................................ تومان) نقداً در زمان تنظیم این قولنامه به فروشنده پرداخت گردید و فروشنده با امضای این قرارداد اقرار به دریافت آن نمود.
ب) الباقی مبلغ ........................................ تومان (به حروف: ........................................ تومان) طی ........................................ فقره چک/به صورت نقد در تاریخ های زیر پرداخت خواهد شد:
- تاریخ ........................................: مبلغ ........................................ تومان (شماره چک/توضیحات: ........................................)
- تاریخ ........................................: مبلغ ........................................ تومان (شماره چک/توضیحات: ........................................)
ج) مابقی مبلغ ........................................ تومان (به حروف: ........................................ تومان) در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه شماره ........................................ پرداخت خواهد شد.
ماده ۳ – زمان و محل تحویل ملک و تنظیم سند رسمی (در صورت امکان):
الف) فروشنده متعهد گردید ملک موضوع قرارداد را در تاریخ ........................................ به صورت کامل و خالی از هرگونه اشغال یا مستأجر به خریدار تحویل دهد.
ب) فروشنده متعهد گردید در تاریخ ........................................ در دفترخانه رسمی شماره ........................................ شهر ........................................ حضور یافته و کلیه اقدامات لازم جهت تنظیم و انتقال سند رسمی به نام خریدار را انجام دهد. (در صورت عدم امکان تنظیم سند رسمی، این بند حذف می شود یا به صورت تعهد به اخذ سند و انتقال در آینده قید می گردد).
ماده ۴ – تعهدات فروشنده:
الف) فروشنده اقرار می نماید که مالک واقعی ملک است و ملک در رهن، توقیف، بازداشت، وثیقه و یا دارای بدهی معوق شهرداری، دارایی، آب، برق، گاز و تلفن نمی باشد و هیچ معارضی ندارد.
ب) فروشنده متعهد است کلیه مجوزها، مفاصاحساب ها و پایان کار شهرداری (در صورت لزوم) را تا زمان انتقال رسمی فراهم کند.
ج) فروشنده موظف است قبل از تاریخ تحویل، کلیه بدهی های مربوط به ملک (قبوض، عوارض و...) را تسویه نماید.
د) در صورتیکه ملک قولنامه ای است، فروشنده متعهد به ارائه کلیه قولنامه های قبلی و مدارک مثبته مالکیت خود می باشد.
ماده ۵ – تعهدات خریدار:
الف) خریدار متعهد است در زمان مقرر، مابقی مبلغ معامله را طبق ماده ۲ پرداخت و جهت تنظیم سند رسمی (در صورت لزوم) در دفترخانه حضور یابد.
ب) خریدار ملک را رویت کرده و از تمامی جوانب آن (از جمله وضعیت فیزیکی، متراژ، کاربری) اطلاع کامل دارد و حق هرگونه اعتراضی را از خود سلب و ساقط می نماید.
ماده ۶ – شرایط فسخ و وجه التزام:
الف) در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در تاریخ مقرر (موضوع بند ب ماده ۳)، طرف متخلف موظف است مبلغ ........................................ تومان (به حروف: ........................................ تومان) بابت وجه التزام (جریمه دیرکرد) به طرف دیگر پرداخت نماید. این بند شامل عدم امکان تنظیم سند رسمی به علت تقصیر فروشنده نیز می شود.
ب) در صورت عدم انجام تعهدات مندرج در این قرارداد توسط هر یک از طرفین، طرف دیگر حق فسخ قرارداد و مطالبه کلیه خسارات وارده را خواهد داشت.
ماده ۷ – سایر شرایط:
الف) این قولنامه در ........................................ نسخه تنظیم شده که تمامی نسخ دارای اعتبار یکسان هستند.
ب) طرفین اقرار به اطلاع کامل از مفاد این قرارداد نمودند و اثر انگشت ذیل آن را تأیید می کنند.
ج) قرارداد حاضر تابع قوانین جمهوری اسلامی ایران می باشد.
امضا و اثر انگشت فروشنده:
........................................
امضا و اثر انگشت خریدار:
........................................
امضا و اثر انگشت ۲ شاهد:
شاهد اول:
نام و نام خانوادگی: ........................................
شماره ملی: ........................................
امضا و اثر انگشت: ........................................
شاهد دوم:
نام و نام خانوادگی: ........................................
شماره ملی: ........................................
امضا و اثر انگشت: ........................................
ب) نمونه صلح نامه / هبه نامه عادی (برای انتقال به خانواده)
تاریخ تنظیم: .......................................
شماره قرارداد: .....................................
محل تنظیم: .........................................
طرفین قرارداد:
واگذار کننده (مالک):
آقای/خانم ........................................ فرزند ........................................
شماره ملی ........................................ و شماره شناسنامه ........................................
صادره از ........................................ متولد ........................................
ساکن: ........................................ تلفن: ........................................
(که در این قرارداد «واگذار کننده» نامیده می شود.)
واگذار شونده (همسر/فرزند/بستگان):
آقای/خانم ........................................ فرزند ........................................
شماره ملی ........................................ و شماره شناسنامه ........................................
صادره از ........................................ متولد ........................................
ساکن: ........................................ تلفن: ........................................
(که در این قرارداد «واگذار شونده» نامیده می شود.)
نسبت واگذار شونده با واگذار کننده: (همسر/فرزند/...)
ماده ۱ – موضوع قرارداد:
انتقال کامل مالکیت یک دستگاه/واحد ........................................ (مسکونی/تجاری/زمین/باغ/ویلا) به مشخصات زیر:
- پلاک ثبتی شماره ........................................ فرعی از ........................................ اصلی، بخش ........................................
- واقع در خیابان ........................................، کوچه ........................................، پلاک ........................................
- طبقه ........................................ واحد ........................................
- به مساحت ........................................ متر مربع (بر اساس وضعیت موجود).
- دارای مشخصات خاص (مثلاً دارای پارکینگ شماره ____، انباری شماره ____، سیستم گرمایشی ____، سال ساخت ____ و...).
- وضعیت سند: قولنامه ای/ دارای سند مادر به شماره ____/ فاقد سند رسمی.
ماده ۲ – مبنای انتقال:
این انتقال به صورت (صلح بلاعوض/هبه/فروش با ثمن صوری) انجام می گیرد.
(در صورت صلح یا هبه بلاعوض): مبلغ ثمن / عوضی برای این انتقال دریافت نمی گردد و انتقال کاملاً رایگان است.
(در صورت فروش با ثمن صوری): مبلغ ........................................ تومان (به حروف: ........................................ تومان) به عنوان ثمن معامله به صورت صوری پرداخت و وصول گردید.
ماده ۳ – هدف از انتقال:
این انتقال در راستای تأمین امنیت حقوقی، حفظ منافع خانوادگی و برنامه ریزی برای آینده ........................................ (نام واگذار شونده) انجام شده و مورد توافق طرفین است و واگذار کننده در صحت و سلامت کامل عقل و اراده و بدون هیچ اکراه و اجباری اقدام به این انتقال نموده است.
ماده ۴ – تعهدات واگذار کننده:
الف) واگذار کننده اقرار می نماید که مالک واقعی ملک است و ملک در رهن، توقیف، بازداشت و یا دارای بدهی معوق نمی باشد و هیچ معارضی ندارد.
ب) واگذار کننده متعهد است در صورت امکان، در زمان مقتضی، کلیه اقدامات جهت انتقال رسمی سند به نام واگذار شونده را انجام دهد.
ماده ۵ – تعهدات واگذار شونده:
الف) واگذار شونده متعهد به حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر (در صورت تعیین) جهت تنظیم سند رسمی است.
ب) واگذار شونده متعهد می شود در صورت انتقال رسمی، کلیه هزینه های ثبتی و مالیاتی مربوط به انتقال سند رسمی را مطابق توافق طرفین (یا به تنهایی) پرداخت کند.
ماده ۶ – شرایط فسخ:
این قرارداد صرفاً با رضایت و توافق کتبی و دوجانبه هر دو طرف قابل فسخ است و واگذار کننده حق رجوع از هبه/صلح را از خود سلب و ساقط نمود.
ماده ۷ – سایر شرایط:
الف) این سند در ........................................ نسخه تنظیم و به امضای طرفین و دو شاهد رسیده که همگی دارای اعتبار یکسان اند.
ب) قرارداد حاضر تابع قوانین جاری جمهوری اسلامی ایران است.
امضا و اثر انگشت واگذار کننده:
........................................
امضا و اثر انگشت واگذار شونده:
........................................
امضا و اثر انگشت ۲ شاهد:
شاهد اول:
نام و نام خانوادگی: ........................................
شماره ملی: ........................................
امضا و اثر انگشت: ........................................
شاهد دوم:
نام و نام خانوادگی: ........................................
شماره ملی: ........................................
امضا و اثر انگشت: ........................................
هشدار مهم: این نمونه ها صرفاً برای اطلاع رسانی و آشنایی شماست و نباید بدون مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی از آن ها استفاده کنید. هر معامله ای شرایط خاص خودش را دارد و استفاده از الگوهای عمومی ممکن است خطرات حقوقی غیرقابل جبرانی به دنبال داشته باشد.
حرف آخر و توصیه های طلایی برای یه معامله امن!
خب، تا اینجا حسابی درباره انتقال ملک قولنامه ای صحبت کردیم و فهمیدیم که این مدل معاملات، با اینکه رایج و پرکاربرد هستن، اما پیچیدگی ها و خطرات خاص خودشون رو دارن. اگه قراره وارد یه همچین معامله ای بشی، چه خریدار باشی و چه فروشنده، باید مثل یه شطرنج باز حرفه ای، چند قدم جلوتر رو ببینی و از الان به فکر آینده باشی. اینجا یه سری توصیه های طلایی برات دارم که می تونه راهنماییت کنه تا یه معامله امن و بی دردسر داشته باشی:
- همیشه با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کن: این مهم ترین توصیه ست! وکیل مثل یه چشم بینا کنارته که می تونه همه جوانب حقوقی رو بررسی کنه، مدارک رو چک کنه، بندهای قولنامه رو برات شفاف کنه و از هرگونه کلاهبرداری یا مشکل حقوقی پیشگیری کنه. هزینه ای که برای مشاوره وکیل می پردازی، در مقابل خسارات احتمالی که ممکنه از یه معامله اشتباه بهت وارد بشه، هیچ نیست.
- حتی الامکان، معاملات خودت رو به سند رسمی تبدیل کن: قولنامه هر چقدر هم که محکم و با کد رهگیری باشه، باز هم یه سند عادیه و جای سند رسمی رو نمی گیره. سند رسمی، هویت و مالکیت تو رو تضمین می کنه و اعتبارش تو دادگاه ها بی چون و چراست. پس اگه ملک قابلیت سنددار شدن رو داره، در اولین فرصت برای ثبت رسمی سند اقدام کن.
- قبل از هرگونه پرداخت، استعلامات لازم رو انجام بده: عجله نکن! قبل از اینکه حتی یه ریال پول پرداخت کنی، از اداره ثبت، شهرداری، دارایی و سایر مراجع مربوطه استعلام بگیر. مطمئن شو که ملک تو رهن نیست، توقیف نداره، بدهی نداره و فروشنده واقعاً مالک اونه.
- از بنگاه های املاک معتبر و دارای مجوز و کد رهگیری استفاده کن: هر بنگاهی که دیدی، واردش نشو! بنگاهی رو انتخاب کن که مجوز رسمی داره و می تونه بهت کد رهگیری بده. این کد رهگیری تا حدودی جلوی فروش ملک به چند نفر رو می گیره و معامله ات رو شفاف تر می کنه.
- شناخت کامل از طرف مقابل معامله: حتماً هویت طرف مقابلت رو با دقت چک کن. کارت ملی و شناسنامه اش رو با خودش مطابقت بده. اگه وکیل داره، وکالت نامه اش رو بررسی کن که اعتبار داشته باشه. اگه وقتشو داری، یه تحقیق کوچیک محلی هم می تونه بهت کمک کنه.
- حضور در محل ملک و بازدید دقیق آن: هرگز ملکی رو که ندیدی و بررسی نکردی، نخر! برو تو محل، ملک رو با دقت ببین، متراژش رو چک کن، وضعیت ساختمونش رو بررسی کن و مطمئن شو که همون چیزیه که تو قولنامه نوشته شده.
- قولنامه رو با دقت و شفافیت کامل بنویس: همه جزئیات ملک، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، شروط فسخ و وجه الضمان (جریمه دیرکرد) رو به وضوح و بدون ابهام تو قولنامه بنویس. هیچ بندی رو مبهم نذار.
- از دو شاهد معتبر استفاده کن: حتی اگه قولنامه رو تو بنگاه می نویسی، از دو شاهد معتبر و قابل اعتماد بخواه که امضا و اثر انگشت بزنن. این کار اعتبار قولنامه ات رو بیشتر می کنه.
به یاد داشته باش که در معاملات ملکی، احتیاط هرگز بی فایده نیست. با رعایت این توصیه ها، می تونی قدم های محکم تری برداری و از یه انتقال ملک قولنامه ای امن و موفق لذت ببری. خودت رو تنها نذار و از کمک متخصصین استفاده کن!
سوالات متداول
آیا ملک قولنامه ای می تونه سند رسمی بگیره؟
بله، در بسیاری از موارد ملک قولنامه ای می تونه سند رسمی دریافت کنه. این موضوع بستگی به نوع ملک و دلیل قولنامه ای بودن آن دارد. مثلاً اگر یک آپارتمان سند مادر دارد و منتظر تفکیک سند واحدهاست، می تواند پس از طی مراحل قانونی سند رسمی بگیرد. اما اگر ملک به دلیل مشکلات ثبتی (مانند قرار گرفتن در اراضی ملی یا موقوفه) سند ندارد، ممکن است این فرآیند بسیار دشوار یا غیرممکن باشد. باید با مدارک ملک به اداره ثبت مراجعه و یا از وکیل متخصص مشاوره گرفت.
اعتبار قولنامه توی دادگاه چقدره؟
قولنامه یک سند عادی محسوب میشه و اعتبارش از سند رسمی کمتره. با این حال، اگر به درستی تنظیم شده باشه، دارای اعتبار قانونی است و در دادگاه ها قابل استناد می باشد. قولنامه تعهدآور است و طرفین را به انجام تعهداتشان ملزم می کند. اما ممکن است مورد انکار، تردید یا جعل قرار گیرد که اثبات صحت آن در دادگاه نیاز به ارائه مستندات و شهود دارد. قوانین جدید (مانند قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳) بر کاهش اعتبار قولنامه ها و لزوم ثبت رسمی معاملات تاکید دارند.
کِی یه قولنامه باطل میشه؟
قولنامه در موارد مختلفی باطل میشه. مهم ترین دلایل بطلان شامل فقدان شرایط اساسی صحت معامله از جمله: فقدان اهلیت یکی از طرفین (مثلاً مجنون بودن یا صغیر بودن)، نبود قصد و رضای واقعی (مثلاً معامله تحت اجبار و اکراه)، معلوم و معین نبودن موضوع معامله (ملک یا ثمن آن نامشخص باشد)، نامشروع بودن جهت معامله (مثل فرار از دین)، و مهم تر از همه، معامله مال غیر (فروشنده مالک واقعی ملک نباشد). در این صورت، قولنامه از ابتدا باطل و فاقد اثر حقوقی است.
چطور از فروش مال غیر (فروش ملک به چند نفر) جلوگیری کنیم؟
برای جلوگیری از فروش مال غیر، باید چند مرحله مهم را انجام دهید: ۱. استعلام ثبتی دقیق: حتماً از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا از وضعیت سند، مالکیت و عدم توقیف یا رهن بودن ملک مطمئن شوید. ۲. اخذ کد رهگیری: قولنامه را در بنگاه های املاک معتبر و دارای مجوز تنظیم کنید و حتماً کد رهگیری دریافت کنید. این کد در سامانه جامع املاک ثبت می شود و تا حدودی جلوی فروش مجدد را می گیرد. ۳. تحقیقات محلی: در املاک قولنامه ای بدون سند رسمی، تحقیقات محلی از همسایگان و معتمدین بسیار مهم است. ۴. مشاوره با وکیل: یک وکیل ملکی می تواند با بررسی دقیق مدارک و انجام استعلامات لازم، شما را از خطرات احتمالی آگاه کند.
آیا میشه ملک قولنامه ای رو رهن گذاشت؟
خیر، به طور کلی نمی توان ملک قولنامه ای را به صورت رسمی رهن گذاشت. رهن گذاشتن ملک (یا وثیقه قرار دادن آن) نیاز به سند رسمی مالکیت دارد تا در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. بانک ها و موسسات مالی فقط املاکی را به عنوان وثیقه قبول می کنند که دارای سند رسمی شش دانگ باشند. البته در موارد خاص و با توافق طرفین، ممکن است با استفاده از ضمانت های دیگر، معاملات غیررسمی انجام شود، اما این به معنای رهن رسمی نیست و ریسک بالایی دارد.
اگه فروشنده یا خریدار فوت کنه، تکلیف قولنامه چی میشه؟
در صورت فوت فروشنده یا خریدار قبل از ثبت سند رسمی، قولنامه باطل نمیشه و همچنان معتبر باقی می مونه. تعهدات مندرج در قولنامه به ورثه فرد متوفی منتقل میشه. یعنی ورثه فروشنده موظف هستند مراحل انتقال سند را پیگیری و به نام خریدار منتقل کنند و ورثه خریدار نیز باید مابقی ثمن معامله را پرداخت کنند. البته در این موارد، نیاز به انجام مراحل انحصار وراثت برای طرف متوفی است که ممکن است فرآیند را طولانی و پیچیده کند و در صورت وجود اختلافات بین وراث، ممکن است مشکلات حقوقی به وجود آید.
قانون جدید قولنامه رو کلاً باطل کرده؟ (قانون جدید قولنامه ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳)
خیر، قانون جدید قولنامه را کلاً باطل نکرده است، اما اعتبار آن را محدودتر کرده و بر لزوم ثبت رسمی معاملات تاکید بیشتری دارد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳) هدفش کاهش دعاوی ملکی و کلاهبرداری هاست. بر اساس این قانون، معاملات املاک باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند و قولنامه ها به تنهایی نمی توانند دلیل مالکیت باشند و صرفاً یک سند تعهد به حساب می آیند. این قانون، فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی را تسهیل و تسریع می کند، اما در عین حال، ریسک های معامله صرفاً قولنامه ای را بالاتر می برد.
چطور میشه کد رهگیری قولنامه رو استعلام کرد؟ (استعلام ملک قولنامه ای)
کد رهگیری قولنامه که توسط بنگاه های املاک معتبر صادر می شود، یک شماره ۱۶ رقمی است. برای استعلام این کد، می توانید به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (سامانه ایران املاک) مراجعه کنید. با وارد کردن کد ملی یکی از طرفین معامله و کد رهگیری، می توانید از صحت و اعتبار قولنامه و اطلاعات ثبت شده در سامانه مطمئن شوید. این کار به شما کمک می کند تا از فروش ملک به چند نفر جلوگیری کنید و از صحت اطلاعات مندرج در قولنامه اطمینان حاصل کنید.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "انتقال ملک قولنامه ای – راهنمای جامع و نکات حقوقی" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، ممکن است در این موضوع، مطالب مرتبط دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "انتقال ملک قولنامه ای – راهنمای جامع و نکات حقوقی"، کلیک کنید.
