دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز

تا حالا شده تو یه ملکی شریک باشین، اما نتونید با بقیه شریک ها به توافق برسید که ملک رو چطور تقسیم کنید یا بفروشید؟ مخصوصاً وقتی ملک هم قابل افراز و تقسیم نباشه! اینجاست که پای دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز به میون میاد، یه راه حل قانونی که می تونه گره از کارتون باز کنه. این فرآیند، شاید در نگاه اول پیچیده به نظر برسه، اما اگه قدم به قدم باهاش آشنا بشید، می تونید مسیر رو روشن تر ببینید و تصمیم های بهتری بگیرید.

مالکیت مشاع، به خصوص تو ماجراهای ارث و میراث یا شراکت های قدیمی، خیلی وقت ها دردسرساز میشه. فرض کنید چند نفر یه ملکی رو از پدرشون به ارث بردن، اما نه میشه اون ملک رو بینشون تقسیم کرد و نه همه شرکا راضی میشن ملک به یه نفر فروخته بشه یا همگی با هم بفروشنش. اینجا دیگه واقعاً آدم کلافه میشه! در این مقاله، می خوایم به زبانی ساده و خودمانی، همه چیز رو در مورد دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز توضیح بدیم؛ از اینکه اصلاً این اصطلاحات یعنی چی، تا اینکه چطور میشه این کار رو انجام داد و تو این راه چه هزینه ها و مدت زمانی در پیشه.

اصلاً مال مشاع یعنی چی و چرا بعضی ملک ها رو نمی شه افراز کرد؟

بیایید ببینیم مال مشاع چیه؟

تصور کنید یه کیک بزرگ دارید و چند نفر شریک هستید توش. وقتی میگیم کیک مشاعه، یعنی هیچ کس یه تیکه مشخص و جدا از کیک رو مال خودش نمیدونه. همه تو کل کیک شریک هستن، فقط سهمشون فرق داره؛ مثلاً یکی سهمش دو برابر اون یکی. تو دنیای ملک و املاک هم همینطوره. وقتی یه ملک مشاع باشه، یعنی دو یا چند نفر مالک یه ملک هستن، اما سهم هیچ کدوم از اونا تو سند جدا نشده و مشخص نیست که مثلاً دیوار این اتاق مال کیه یا اون قسمت از حیاط برای کدوم شریکه. همه تو همه ملک شریک هستن. این مدل مالکیت معمولاً به چند دلیل پیش میاد:

• ارث: رایج ترین حالتش همینه. وقتی کسی فوت می کنه، اموالش به وراث می رسه و تا وقتی تقسیم نشده، همه شون تو تمام اجزای اون مال شریک هستن.
• خرید مشترک: شاید شما و دوستتون تصمیم بگیرید با هم یه خونه بخرید. اگه سند به اسم هر دوتاتون باشه و سهم هر کدوم مشخص نشده باشه، ملک مشاعه.
• هبه یا وصیت: گاهی هم ممکنه کسی ملکی رو به چند نفر هبه کنه یا تو وصیت نامه اش برای چند نفر بذاره.

حق و حقوق شرکا هم تو این حالت مشخصه؛ هر کدوم به نسبت سهم خودشون تو سود و زیان ملک شریک هستن و کسی بدون اجازه بقیه نمی تونه کل ملک رو بفروشه یا توش دخل و تصرف کنه.

چرا بعضی ملک ها غیر قابل افراز میشن؟

خب، تا اینجا فهمیدیم مال مشاع چیه. حالا میرسیم به غیر قابل افراز. افراز یعنی چی؟ افراز همون تقسیم کردنه. یعنی اگه بشه یه ملک رو طوری تقسیم کرد که هر شریک، یه تیکه مشخص و مجزا از ملک رو به اسم خودش داشته باشه، بهش میگن قابل افراز. مثلاً یه باغ بزرگ که میشه به راحتی به چند تا باغچه کوچیک با سند جدا تقسیمش کرد. اما بعضی ملک ها رو نمیشه افراز کرد. چرا؟ دلایل مختلفی داره:

• مساحت کم: مثلاً یه آپارتمان ۷۰ متری رو نمیشه بین دو نفر به دو آپارتمان ۳۵ متری تقسیم کرد.
• مقررات شهرداری: تو خیلی از شهرها، برای هر قطعه زمین یا ملک، یه حداقل مساحت و حد نصاب هایی (مثلاً برای عرض گذر یا دسترسی) وجود داره. اگه با تقسیم ملک، این حد نصاب ها رعایت نشه، شهرداری اجازه افراز نمیده.
• مسائل فنی و شهرسازی: فرض کنید یه مغازه کوچیک، نمیشه که نصفش رو به یکی بدیم و نصف دیگه رو به اون یکی! یا یه ملک که فقط یک ورودی داره و اگه تقسیم بشه، یه قسمت بدون دسترسی میمونه.

تشخیص اینکه یه ملک قابل افرازه یا نه، کار خودمون نیست. اول اداره ثبت و اگه اونجا نشد، دادگاه باید نظر بده. وقتی این مراجع میگن ملک غیر قابل افرازه، یعنی چاره ای جز این نیست که کل ملک به فروش برسه و پولش بین شرکا تقسیم بشه.

خیلی وقت ها، مال مشاع غیر قابل افراز، منشاء اختلاف و سردرگمی بین شرکا میشه. فهمیدن درست این اصطلاحات، اولین قدم برای حل این مشکلاته.

اولین قدم: گرفتن گواهی عدم افراز از اداره ثبت (یا دادگاه!)

حالا که فهمیدیم مال مشاع چیه و چرا ممکنه غیر قابل افراز باشه، نوبت به این میرسه که چطور از این وضعیت خلاص بشیم. اولین و مهمترین قدم، اینه که ثابت کنیم ملک مورد نظر واقعاً قابل تقسیم نیست. برای این کار باید یه گواهی عدم افراز داشته باشیم.

فرق اداره ثبت و دادگاه تو این کاره چیه؟

شاید بپرسید که برای گرفتن این گواهی عدم افراز باید برم اداره ثبت یا دادگاه؟ جوابش بستگی به وضعیت ملک شما داره:

• اداره ثبت: اگه ملک شما سند رسمی داره، یعنی قبلاً ثبت شده و جریان ثبتی اش تموم شده، و هیچ کدوم از شرکا هم محجور (مثلاً صغیر یا دیوانه) یا غایب (یعنی کسی که ازش خبری نیست و غایب مفقودالاثره) نیستن، باید درخواست افراز رو به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک بدید. اداره ثبت، مرجع اولیه رسیدگی به درخواست افراز این جور املاکه.
• دادگاه: اما اگه ملک شما هنوز سند نداره یا جریان ثبتی اش کامل نشده، یا اگه بین شرکا، محجور یا غایب وجود داره (مثلاً یه بچه کوچیک هم جزو وراثه)، یا اگه تو خود مالکیت ملک اختلاف وجود داره (مثلاً یکی از شرکا میگه سهم من بیشتره ولی سندی نداره)، دیگه کار اداره ثبت نیست. تو این جور موارد، باید مستقیم برید دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک و درخواست تقسیم یا افراز رو اونجا مطرح کنید.

این تفکیک مرجع خیلی مهمه چون اگه اشتباه برید، پرونده تون رد میشه و کلی وقت و هزینه از دست میدید. پس قبل از هر اقدامی، مطمئن بشید که مرجع درست رو انتخاب کردید.

مراحل درخواست تو اداره ثبت چطوره؟

اگه تصمیم گرفتید که مرجع صالح برای شما اداره ثبته، مراحل کار معمولاً این شکلی پیش میره:

1. مراجعه و درخواست: شما یا نماینده قانونی تون (وکیل) باید برید به واحد ثبتی ای که ملک تو حوزه اون قرار داره. اونجا یه درخواست کتبی برای افراز ملک مشاع ارائه میدید.
2. ارائه مدارک: مدارکی مثل اصل و کپی سند مالکیت مشاعی، کپی شناسنامه و کارت ملی همه شرکا، و اگه ملک موروثیه، گواهی انحصار وراثت رو باید با خودتون ببرید.
3. ارجاع به نقشه بردار و کارشناسی: اداره ثبت درخواست شما رو به یه کارشناس نقشه بردار ارجاع میده. این کارشناس میاد و ملک رو از نزدیک بررسی می کنه، نقشه برداری انجام میده و میبینه که آیا از نظر فنی و قانونی، امکان تقسیم ملک به قطعات جداگانه وجود داره یا نه.
4. صدور گواهی عدم افراز: اگه کارشناس و بعد از اون اداره ثبت تشخیص بدن که ملک به هیچ وجه قابل تقسیم نیست، یه گواهی عدم افراز صادر می کنن. این گواهی خیلی مهمه، چون بدون اون نمی تونید برید دادگاه و درخواست دستور فروش بدید.
5. اعتراض به گواهی: اگه یکی از شرکا به نظر اداره ثبت (مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن) اعتراض داشته باشه، میتونه ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اون گواهی، تو دادگاه عمومی حقوقی همون محل اعتراضش رو مطرح کنه. این اعتراض در دادگاه بررسی میشه و رای دادگاه در این مورد قطعیه.

یادتون باشه که گواهی عدم افراز مثل جواز ورود شما به مرحله بعدیه. بدون این گواهی، کارتون تو دادگاه لنگ میمونه.

حالا بریم سراغ دستور فروش: مراحل دادگاه تا مزایده

خب، فرض کنیم گواهی عدم افراز رو گرفتید (چه از اداره ثبت، چه از دادگاه). حالا نوبت به قسمت اصلی میرسه: دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز. این مرحله تو دادگاه انجام میشه.

دستور فروش، حکم نیست! چرا اینقدر مهمه؟

اولین نکته ای که باید بدونید اینه که اون چیزی که دادگاه صادر می کنه، دستور فروشه، نه حکم فروش. ممکنه بگید چه فرقی داره؟ خیلی فرق داره! این تفاوت، کلیدی و اساسی در فرآیند قضاییه:

• دستور قضاییه، نه حکم: حکم قضایی، یه چیز ترافعی و دعواییه که میشه بهش اعتراض کرد، مثلاً تجدید نظر خواست یا فرجام خواهی کرد. اما دستور فروش، یه دستور از طرف قاضیه که جنبه ترافعی نداره و دعوا محسوب نمیشه.
• عدم قابلیت اعتراض: چون دستور فروش، حکم نیست، شما یا شرکای دیگه نمی تونید بهش اعتراض کنید یا درخواست تجدید نظر بدید. این خودش هم یه مزیت و هم یه محدودیت محسوب میشه.
• بدون نیاز به صدور اجراییه: وقتی حکم صادر میشه، برای اجراش باید یه اجراییه بگیرید. اما برای دستور فروش، نیازی به این کار نیست. همین که درخواست اجرا بدید، کافیه و مراحل فروش شروع میشه.

این تفاوت باعث میشه فرآیند سریع تر پیش بره و کمتر درگیر بوروکراسی قضایی بشید. پس وقتی قاضی دستور فروش رو صادر کرد، دیگه جای بحث و اعتراض نیست.

چه کسایی می تونن درخواست دستور فروش بدن؟

این هم یه خبر خوبه! هر کدوم از شرکا می تونن این درخواست رو به دادگاه بدن، حتی اگه بقیه شرکا راضی نباشن یا باهاش مخالفت کنن. یعنی اگه شما فقط یک دانگ از یه ملک شش دانگ رو دارید و بقیه شرکا سرسختی می کنن، باز هم می تونید درخواست دستور فروش بدید. فقط یه نکته مهم اینه که تو دادخواستتون، باید اسم همه شرکا رو به عنوان خوانده دعوا بنویسید و مشخصات کاملشون رو ذکر کنید تا دادگاه بتونه اونا رو هم در جریان بذاره. در واقع، همه باید از این موضوع خبردار بشن و فرصت داشته باشن که اگه حرفی دارن، بزنن.

کدوم دادگاه باید برم؟

مرجع صالح برای طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک شماست. یعنی ملکتون تو کدوم شهره، باید برید دادگاه همون شهر. اگه تو یه روستاست، باید به دادگاه شهر نزدیک به اون روستا مراجعه کنید.

چه مدارکی لازم دارم؟ (لیست کامل)

برای اینکه درخواستتون تو دادگاه بدون دردسر پیش بره، باید مدارک زیر رو آماده کنید:

• اصل و کپی برابر اصل شده گواهی عدم افراز: همون گواهی که از اداره ثبت یا دادگاه گرفتید. این مهمترین مدرکه.
• اصل و کپی برابر اصل شده سند/اسناد مالکیت ملک مشاع: همه سندهای مربوط به ملک که نشون میده شما و بقیه شرکا، مالک اون هستید.
• تصویر کارت ملی و شناسنامه متقاضی (خواهان): مدارک هویتی خودتون.
• فیش واریزی هزینه دادرسی: نگران هزینه اش نباشید، چون این دعوا غیرمالی محسوب میشه و هزینه اش کمتر از دعواهای مالیه.
• دادخواست تنظیم شده: یه فرم مشخص داره که باید با دقت تکمیل بشه. می تونید تو دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا با کمک وکیل اونو تنظیم و ثبت کنید.

از ثبت درخواست تا صدور دستور فروش چی پیش میاد؟

بعد از اینکه مدارک رو آماده کردید و دادخواست رو از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کردید، این مراحل طی میشه:

1. ثبت دادخواست: دادخواست شما به دادگاه مربوطه ارسال میشه.
2. بررسی دادگاه: قاضی دادگاه، مدارک و مستندات شما رو بررسی می کنه. برخلاف خیلی از پرونده های دیگه که نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی دارن، تو این مورد معمولاً بدون اینکه جلسه ای تشکیل بشه، قاضی مدارک رو بررسی می کنه.
3. صدور دستور فروش: اگه همه چیز درست باشه و قاضی قانع بشه که ملک قابل افراز نیست و شما هم همه مراحل قبلی رو درست انجام دادید، دستور فروش رو صادر می کنه.

به همین سادگی! البته این به همین سادگی به شرطیه که پرونده تون پیچیدگی خاصی نداشته باشه.

ملک هایی که شرایط خاص دارن (رهن، توقیف، سرقفلی)

بعضی ملک ها ممکنه یه سری موانع و شرایط خاص داشته باشن که روند کار رو پیچیده تر می کنه:

• ملک در رهن یا توقیف: اگه ملک شما تو رهن بانک باشه یا بابت یه بدهی دیگه توقیف شده باشه، امکان صدور دستور فروش وجود نداره! اول باید تکلیف رهن یا توقیف مشخص بشه؛ یعنی یا بدهی تون رو پرداخت کنید و فک رهن کنید، یا توقیف رو رفع کنید. تا وقتی این مشکلات پابرجا هستن، دادگاه دستور فروش نمیده.
• وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه: اگه ملک تجاری باشه و مستأجری حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه داره، قاضی تو دستور فروش باید حقوق این شخص ثالث رو استثنا کنه. یعنی ملک با حفظ حقوق مستأجر به مزایده گذاشته میشه. اینجوری، حقوق هیچ کس پایمال نمیشه.
• وجود محجور یا غایب: اگه یکی از شرکا محجور (مثلاً بچه) یا غایب باشه، مرجع رسیدگی از اول دادگاهه، نه اداره ثبت. دادگاه برای حمایت از حقوق این افراد، دقت بیشتری به خرج میده.

این موارد خاص، نیاز به دقت و مشاوره حقوقی بیشتری دارن تا بتونید با کمترین دردسر ازشون عبور کنید.

مزایده و تقسیم پول: پایان ماجرا

بعد از اینکه دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز از طرف دادگاه صادر شد، تازه وارد فاز اجرایی میشیم. این قسمت، همون جاییه که ملک بالاخره به پول تبدیل میشه و شرکا سهمشون رو دریافت می کنن.

پرونده می ره اجرای احکام: یعنی چی؟

وقتی قاضی دستور فروش رو صادر کرد، پرونده از بخش حقوقی دادگاه، میره به واحد اجرای احکام. اجرای احکام، وظیفه داره که دستور قاضی رو عملی کنه. اونا هستن که مراحل فروش ملک از طریق مزایده رو جلو میبرن.

تعیین قیمت ملک برای مزایده چطوره؟

همینجوری که نمیشه یه ملک رو به هر قیمتی فروخت! اجرای احکام برای اینکه ملک به قیمت واقعی خودش فروخته بشه، از یه کارشناس رسمی دادگستری کمک می گیره. این کارشناس میاد و ملک رو از همه جهات (موقعیت، مساحت، نوع کاربری، امکانات، وضعیت بازار و…) بررسی می کنه و یه قیمت پایه برای مزایده تعیین می کنه. این مرحله خیلی مهمه، چون اگه قیمت کارشناسی پایین تر از ارزش واقعی باشه، ممکنه حقوق شرکا ضایع بشه.

خود مزایده چه جوری برگزار میشه؟

خب، قیمت پایه تعیین شد، حالا نوبت مزایده ست:

1. آگهی مزایده: اجرای احکام باید مزایده رو به اطلاع عموم برسونه. معمولاً این کار رو از طریق روزنامه های کثیرالانتشار، تابلوهای اعلانات دادگستری و گاهی سایت های اینترنتی انجام میدن. تو آگهی، مشخصات ملک، قیمت پایه، زمان و مکان مزایده ذکر میشه.
2. شرایط شرکت تو مزایده: هر کسی که میخواد تو مزایده شرکت کنه، باید یه مبلغی رو به عنوان ودیعه (که معمولاً ۱۰ درصد قیمت پایه هست) به حساب دادگستری واریز کنه و فیشش رو بیاره.
3. حضور در جلسه: تو تاریخ و زمان مشخص شده، جلسه مزایده برگزار میشه. هر کسی که بالاترین قیمت رو پیشنهاد بده، برنده مزایده میشه.
4. شرکت شرکا تو مزایده: خبر خوب اینه که اگه خودتون یا بقیه شرکا هم دلتون بخواد، می تونید تو مزایده شرکت کنید و اگه بالاترین قیمت رو پیشنهاد دادید، ملک رو بخرید! حضور یا عدم حضور بقیه شرکا تو جلسه مزایده، هیچ تأثیری تو روند فروش و برگزاری مزایده نداره. یعنی اگه حتی هیچ کدوم از شرکا هم تو مزایده شرکت نکنن، باز هم ملک به بالاترین پیشنهاد فروخته میشه.
5. حق شفعه: یه نکته حقوقی دیگه هم هست به اسم حق شفعه. اگه ملک شما از نوع غیرمنقول (مثلاً زمین یا خانه) باشه و فقط دو شریک داشته و یکی از شرکا سهمش رو به یه غریبه بفروشه، اون شریک دیگه میتونه با پرداخت مبلغی که غریبه پرداخت کرده، سهم فروخته شده رو مال خودش کنه. البته تو بحث دستور فروش و مزایده دادگاهی، این حق معمولاً مطرح نمیشه، اما بد نیست بدونید.

پول حاصل از فروش چطوری تقسیم میشه؟

تبریک! ملک بالاخره فروش رفت. حالا نوبت تقسیم پوله. اما قبل از اینکه پول بین شرکا تقسیم بشه، یه سری هزینه ها ازش کم میشه:

• کسر هزینه های اجرایی (نیم عشر دولتی): دولت بابت خدماتی که اجرای احکام میده، یه درصدی از مبلغ فروش رو به عنوان نیم عشر دولتی (یعنی ۱/۲۰ یا ۵ درصد از مبلغی که ملک بهش فروخته شده) کسر می کنه. این هزینه، اولین چیزیه که از پول کم میشه.
• تقسیم مابقی مبلغ: بعد از کسر هزینه های اجرایی و هر هزینه قانونی دیگه ای که دادگاه تعیین کرده باشه، بقیه پول بر اساس سهم هر شریک (همون دانگ ها یا نسبت هایی که تو سند مشخص شده) بین اونا تقسیم میشه.

با این حساب، پرونده فروش مال مشاع غیر قابل افراز بسته میشه و شرکا به حق و حقوق مالی خودشون میرسن. این پایان یه ماجرای طولانی و پردردسره!

هزینه ها و مدت زمان: چقدر طول می کشه و چقدر آب می خوره؟

یکی از دغدغه های اصلی هر کسی که وارد فرآیند دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز میشه، اینه که چقدر طول میکشه و چقدر باید خرج کنه؟ بیاین شفاف در موردش حرف بزنیم.

ریز هزینه ها چیه؟

هزینه های این فرآیند رو میشه به چند بخش اصلی تقسیم کرد:

• هزینه دادرسی: همونطور که گفتیم، درخواست دستور فروش، یه دعوای غیرمالی محسوب میشه. بنابراین، هزینه دادرسی اش نسبتاً پایینه و بر اساس تعرفه های دولتی محاسبه میشه. این مبلغ رو باید موقع ثبت دادخواست بپردازید.
• هزینه کارشناسی (ارزیابی ملک): برای تعیین قیمت پایه مزایده، حتماً نیاز به کارشناس رسمی دادگستریه. هزینه کارشناسی هم بر عهده متقاضی (خواهان) هست که بعداً میتونه از محل فروش ملک، این مبلغ رو پس بگیره یا بین شرکا تقسیم کنه. این مبلغ بر اساس تعرفه کارشناسی دادگستری و ارزش ملک محاسبه میشه.
• هزینه آگهی مزایده: برای اینکه مزایده به اطلاع همه برسه، باید آگهی تو روزنامه ها یا سایر رسانه ها منتشر بشه. این هزینه هم باید پرداخت بشه.
• نیم عشر اجرایی: این همون درصدیه که اداره اجرای احکام بابت خدماتش دریافت می کنه. طبق قانون، این مبلغ ۱/۲۰ (پنج درصد) از کل مبلغی هست که ملک بهش فروخته شده. این مبلغ، بعد از فروش ملک از مبلغ کل کسر میشه.

خلاصه که باید برای این هزینه ها آماده باشید. البته اگه وکیل بگیرید، هزینه های وکالت هم به این موارد اضافه میشه که بسته به توافق شما با وکیل متفاوته.

این فرآیند چقدر طول میکشه؟

راستش، نمیشه یه زمان دقیق و مشخصی برای دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز تعیین کرد. این موضوع به عوامل مختلفی بستگی داره. اما اگه بخوایم یه تخمین تقریبی بزنیم، معمولاً این فرآیند از زمانی که شما دادخواست رو ثبت می کنید تا وقتی که ملک به فروش میرسه و پولش تقسیم میشه، ممکنه ۲ تا ۶ ماه طول بکشه.

چه عواملی روی این مدت زمان اثر می ذارن؟

• پیچیدگی پرونده: اگه پرونده شما ساده باشه و اختلاف زیادی نباشه یا مشکلات خاصی مثل رهن و توقیف وجود نداشته باشه، سریع تر پیش میره.
• حجم کاری مراجع قضایی: متاسفانه دادگاه ها و واحدهای اجرای احکام، سرشون شلوغه و این خودش میتونه باعث کندی کار بشه.
• همکاری شرکا: هر چقدر شرکا با هم همکاری کنن و سنگ اندازی نکنن، کار زودتر پیش میره.
• نقش وکیل متخصص: یه وکیل خوب و متخصص تو امور ملکی، میتونه با آشنایی کامل به روند کار و پیگیری های مداوم، سرعت پرونده رو خیلی بالا ببره و از اتلاف وقت جلوگیری کنه.

پس بهتره برای این فرآیند، هم از نظر مالی و هم از نظر زمانی، یه برنامه ریزی واقع بینانه داشته باشید و عجله نکنید. صبر و پیگیری، کلید موفقیته.

چند تا نکته خیلی مهم حقوقی که باید بدونی!

تو این مسیر دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز، یه سری نکات حقوقی خیلی مهمن که اگه ندونید، ممکنه دردسر ساز بشن یا باعث بشن حقتون ضایع بشه. بیاین با هم مرور کنیم:

1. دستور فروش قابل اعتراض نیست: این مهمترین نکته ای که بارها تاکید کردیم. چیزی که دادگاه صادر می کنه، دستوره و ماهیت قضایی حکم رو نداره. یعنی دیگه نمیشه بهش تو دادگاه تجدیدنظر یا دیوان عالی کشور اعتراض کرد. پس وقتی صادر شد، دیگه قطعیه و باید اجرا بشه.
2. همه شرکا باید طرف دعوا قرار بگیرن: حتی اگه فقط یه نفر از شرکا درخواست دستور فروش بده، حتماً باید تو دادخواست، اسم و مشخصات همه شرکای دیگه رو به عنوان خوانده بنویسه. اگه این کار رو نکنید، دادگاه ممکنه دادخواستتون رو رد کنه.
3. ملک در رهن یا توقیف، فعلاً قابل فروش نیست: اگه ملک مشاعی که قصد فروشش رو دارید، تو رهن بانک باشه یا توسط مراجع قضایی دیگه توقیف شده باشه، دادگاه دستور فروش نمیده. اول باید با پرداخت بدهی یا رفع توقیف، این مانع رو از سر راه بردارید.
4. گواهی عدم افراز، قبل از دادخواست: یادتون باشه که حتماً باید قبل از اینکه به دادگاه مراجعه کنید و دادخواست دستور فروش رو ثبت کنید، گواهی عدم افراز ملک رو از اداره ثبت (یا در شرایط خاص از دادگاه) گرفته باشید. این گواهی لازمه اصلی شروع این فرآینده.
5. شرکا هم میتونن تو مزایده شرکت کنن: اگه تو مزایده دادگاهی، خود شما یا هر کدوم از شرکای دیگه دلشون خواست ملک رو بخرن، میتونن مثل بقیه تو مزایده شرکت کنن و اگه بالاترین قیمت رو پیشنهاد دادن، ملک رو مال خودشون کنن. هیچ مانعی نداره.

فهمیدن دقیق این نکات، مثل یه نقشه راه برای شماست تا تو پیچ و خم های قانونی این مسیر گم نشید.

نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز

برای اینکه بهتر متوجه بشید یه دادخواست دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز چجوری تنظیم میشه، یه نمونه ساده و کلی رو اینجا براتون میذاریم. البته حواستون باشه که هر پرونده ای شرایط خاص خودش رو داره و بهتره حتماً با یه وکیل مشورت کنید تا دادخواستی دقیق و متناسب با شرایط خودتون تنظیم بشه.

خواهان: خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی]، کد ملی: [شماره کد ملی]، به نشانی: [آدرس کامل]

خواندگان:

1. خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی شریک ۱]، کد ملی: [شماره کد ملی]، به نشانی: [آدرس کامل]
2. خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی شریک ۲]، کد ملی: [شماره کد ملی]، به نشانی: [آدرس کامل]
3. … (مشخصات سایر شرکا)

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] به انضمام کلیه خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند/اسناد مالکیت [شماره سند]
2. تصویر مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی]
3. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
4. سایر دلایل و مدارک مورد نیاز (در صورت وجود)

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] واقع در نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم. متاسفانه به دلیل [ذکر دلیل دقیق عدم توافق یا اختلاف، مثلاً عدم تمایل خواندگان به تقسیم یا فروش، یا عدم امکان تصرف مشترک] و با توجه به اینکه ملک مذکور به موجب گواهی عدم افراز صادره از اداره محترم ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] (پیوست دادخواست)، غیر قابل افراز و تقسیم تشخیص داده شده است، ادامه وضعیت شراکت برای اینجانب میسر نمی باشد و موجبات تضرر و اختلاف را فراهم آورده است.

لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز فوق الذکر، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهام آن ها، به انضمام کلیه خسارات و هزینه های دادرسی، مورد استدعاست.

با تشکر و احترام فراوان

[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان]

[امضا]

اسناد قانونی که به دردت می خورن

درسته که داریم خودمونی حرف می زنیم، اما این پرونده ها ریشه تو قانون دارن. دونستن چند تا از مهمترین مواد قانونی می تونه دید بهتری بهتون بده:

• ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷: این ماده قلب ماجراست و میگه: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.» یعنی اگه ملک قابل تقسیم نباشه، با درخواست یکی از شرکا و دستور دادگاه، باید فروخته بشه.
• ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸: این ماده در مورد فرآیند اجراییه و میگه: «در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.» یعنی پرونده میره اجرای احکام تا فروش از طریق مزایده انجام بشه.
• ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸: این ماده هم تکلیف پول رو روشن می کنه: «وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.» یعنی اول هزینه ها کم میشه، بعد بقیه پول بین شما و شریکاتون تقسیم میشه.

این مواد قانونی، چارچوب اصلی دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز رو تشکیل میدن و نشون میدن که مسیر قانونی این کار، مشخص و واضح.

نتیجه گیری

خب، رسیدیم به آخر خط! دیدیم که وقتی چند نفر تو یه ملک شریک باشن و اون ملک هم از نظر قانونی یا فنی قابل تقسیم نباشه، «دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز» یه راه حل قانونی و منطقیه. این فرآیند، شاید پیچیدگی های خاص خودش رو داشته باشه، اما با شناخت درست مفاهیمی مثل مال مشاع و غیر قابل افراز، مراحل گرفتن گواهی عدم افراز از اداره ثبت یا دادگاه، و بعدش مراحل قانونی تو دادگاه و اجرای احکام برای مزایده و تقسیم پول، میشه با آگاهی کامل ازش عبور کرد.

یادمون باشه که دستور فروش، یه حکم قضایی نیست و قابل اعتراض هم نیست. هر کدوم از شرکا، حتی اگه تنها باشن، می تونن این درخواست رو به دادگاه بدن، به شرطی که مدارک لازم، مخصوصاً گواهی عدم افراز رو داشته باشن و همه شرکا رو به عنوان خوانده تو دادخواستشون ذکر کنن. هزینه ها و مدت زمان این کار هم بستگی به شرایط پرونده داره، اما میشه با یه برنامه ریزی درست و دقیق، براشون آماده بود.

تو این مسیر، دونستن چند تا نکته مهم حقوقی و کمک گرفتن از مستندات قانونی خیلی به کارمون میاد. در نهایت، با اینکه ما سعی کردیم همه چیز رو به زبانی ساده و خودمانی توضیح بدیم، اما نباید فراموش کنید که مسائل حقوقی، ظرافت های خاص خودشون رو دارن و هر پرونده ای منحصر به فرده. پس، توصیه اکید می کنیم که حتماً قبل از هر اقدام جدی، با یه وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنید. یه وکیل با تجربه میتونه بهترین راهنمای شما تو این مسیر باشه تا حقتون ضایع نشه و با کمترین دردسر به نتیجه برسید. پس اگه تو این وضعیت هستید، معطل نکنید و با یه متخصص مشورت کنید.